La question des bureaux vacants est désormais devenue une des priorités du gouvernement compte tenu d'un manque de foncier criant dans les grandes villes françaises, à commencer par Paris. Ainsi, dans la loi de finances de 2025, le gouvernement a notamment décidé d'exonérer les propriétaires de locaux à usage de bureaux de la taxe sur les bureaux, s'ils déposent un permis de construire en vue de leur reconversion.
Il faut dire que l'on compte près de 10 millions de mètres carrés d'immobilier de bureaux inoccupés dans l'Hexagone. La majorité d'entre eux se situent en Ile-de-France, à en croire les derniers chiffres publiés par le Consortium des bureaux en France (CBF). En effet, au-delà du développement du télétravail qui a poussé le taux de vacance des bureaux à la hausse, bon nombre de bâtiments ne répondent désormais plus aux dernières normes environnementales recherchées par les entreprises, candidates à la location.
Des fonds spécialisés ont vu le jour
Face à cette problématique, certains acteurs se sont lancés dans des projets de reconversion de bureaux vacants en logements, en particulier en région parisienne où perdure une pénurie de logements. C'est notamment le cas de Novaxia Investissement, spécialisée dans le recyclage urbain, qui gère aujourd'hui « trois fonds immobiliers ouverts, tous labellisés ISR et classés Article 9 au sens du SFDR », comme le précise Mathilde Krieger, la présidente de son directoire. Dans le détail, il s'agit de Novaxia R, une société civile à capital variable, disponible via les contrats d'assurance vie proposés par Suravenir, mais aussi de la SCPI Novaxia NEO ou encore Novaxia One, une société en commandite par actions (SCA) à capital variable, éligible au PEA et PEA PME.
Des rendements attractifs
Au-delà d'une possible détention dans ces enveloppes fiscales, pour les épargnants, l'avantage d'investir dans de tels produits est de pouvoir diversifier le risque, en mutualisant différents projets. Généralement, l'objectif de rendement des produits de pierre papier, spécialisés dans la transformation de bureaux vacants en logements, est compris entre 5% et 7%, par an. Cependant, les épargnants peuvent viser des niveaux plus élevés (autour de 10%) à travers des produits ayant recours à l'effet de levier de l'endettement.
Certains fonds de capital investissement (« private equity ») se sont ainsi positionnés sur cette thématique du recyclage urbain, à l'image de Proxy Urban Value 1, lancé par Proxity Reim, filiale du groupe immobilier Pelège et géré par la société Twenty First Capital. Il s'agit alors de restituer à l'investisseur, sous forme de gain en capital, la potentielle plus-value, issue de la cession des opérations de transformation réalisées.
Les vraies performances du private equity
Seul inconvénient de ce type de produit : une liquidité très réduite, voire nulle jusqu'au terme de la durée de vie du fonds, généralement fixée entre 7 ans et 9 ans, voire davantage, à laquelle s'ajoute un ticket d'entrée minimum de 100 000 euros.
En revanche, son statut de fonds professionnel de capital investissement (FPCI) permet de faire bénéficier à ses porteurs de parts d'une exonération d'impôt sur les plus-values éventuelles, soumises uniquement aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS) au taux actuel de 17,2%, en cas d'engagement de conservation de 5 ans minimum.
Des précautions à prendre
Cependant, avant d'investir des produits spécialisés sur le recyclage urbain, il convient de prendre quelles précautions. En effet, la rentabilité est loin d'être au rendez-vous sur ce type d'opérations immobilière comme nous l'a rappelé Norbert Fanchon, président du directoire Groupe Gambetta car « tous les immeubles de bureaux ne peuvent pas forcément se prêter à une telle transformation », notamment s'ils sont localisés dans un centre d'affaires.
De plus, dans un logement, la lumière doit être accessible à toutes les pièces, ce qui n'est pas toujours le cas dans un espace bureau ou alors au prix de lourds travaux qui touchent à la structure même de l'immeuble. Mais surtout, il faut que l'opération soit rentable au final. En clair, que le prix d'achat du bâtiment augmenté du coût de la transformation ne soient supérieurs à la valeur de marché d'un immeuble résidentiel.