Les SCI immobilières, largement distribuées en unités de compte dans l'assurance vie, traversent une période critique. Après des années de collecte soutenue, elles ont subi des retraits massifs depuis le retournement du marché immobilier. Entre début 2024 et l'automne 2025, plus de 1,6 milliard d'euros de capitaux ont quitté ces véhicules, tandis que leurs performances se sont nettement dégradées, tombant en moyenne autour de 1,6%, comme le relève un article du Monde.

Ce recul s'explique en grande partie par leur forte exposition à l'immobilier tertiaire, particulièrement touché par la hausse des taux et la baisse des valorisations. Résultat : le poids total des SCI dans l'assurance vie s'est contracté, passant d'un peu plus de 30 milliards d'euros fin 2022 à environ 21 milliards d'euros à l'automne 2025.

Assurance vie : quelles différences entre SCI, OPCI et SCPI ?

Un cadre juridique jugé trop permissif

Au-delà des difficultés conjoncturelles, c'est surtout le statut réglementaire des SCI qui pose problème. Ces fonds relèvent depuis 2013 de la directive européenne AIFM, dans une catégorie dite des « autres fonds d'investissement alternatifs », caractérisée par un encadrement allégé. Contrairement aux SCPI ou aux OPCI, les SCI ne nécessitent pas d'agrément préalable spécifique, les parts étant détenues par les assureurs et non directement par les épargnants.

Ce fonctionnement, longtemps toléré, inquiète désormais les superviseurs. L'Autorité des marchés financiers et l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution alertent sur un manque de transparence et sur les risques potentiels pour le grand public.

Après deux ans de concertation, les autorités françaises, avec l'appui de Ministère de l'Économie et des Finances, ont décidé de resserrer l'accès des SCI à l'assurance vie. Les sociétés de gestion devront choisir un cadre plus strict (SCPI, OPCI ou fonds européens Eltif) et s'y conformer progressivement.

Les gestionnaires ont jusqu'à fin 2026 pour notifier leur choix aux régulateurs et jusqu'à fin 2028 pour adapter leurs portefeuilles. Certaines flexibilités sont prévues, notamment pour les fonds optant pour le statut Eltif, avec des délais pouvant s'étendre jusqu'en 2032.

Officiellement, cette réforme ne devrait pas bouleverser les contrats d'assurance-vie existants : la liquidité resterait assurée par les assureurs et les grandes orientations de gestion seraient maintenues. En revanche, la complexité et le coût de la mise en conformité pourraient accélérer la disparition des SCI les plus fragiles, déjà mises à mal par la crise immobilière.