OAT. Un sigle abscons pour qui ne s'intéresse pas de près à la finance et au marché de la dette. Alors pourquoi poser ce sigle au départ d'un article sur les taux immobiliers ? Car, en ce début septembre 2026, les taux des OAT sont au plus haut depuis 2008... Donc, OAT, ça veut dire quoi ? Obligations assimilables au Trésor. En clair, les taux des OAT sont les taux auxquels l'État français emprunte sur les marchés.
Quel rapport avec le taux que votre banque va accepter d'aposer sur votre offre de prêt immobilier ? Le taux de l'OAT français à 10 ans (autrement dit un emprunt d'État français sur 10 ans) est l'un des principaux indicateurs de l'évolution des taux immobiliers. Problème : il culmine à 4,24% le 2 septembre alors qu'il était sous les 3,6% à la fin juin.
Ce n'est évidemment pas le seul indicateur. Il suffit de regarder le graphique suivant mettant en parallèle taux immobiliers moyens et taux des emprunts d'État (OAT 10 ans) pour constater que les mouvements ne sont pas parallèles... mais que les évolutions globales se suivent.
Entrent aussi en ligne de compte la concurrence entre les différentes banques, leur volonté plus ou moins farouche d'attirer des dossiers, donc de vous attirer, vous et votre foyer, mais aussi d'autres taux bancaires comme celui de la Banque centrale européenne.
Mauvaise nouvelle : la BCE prépare une nouvelle hausse de taux (de 0,25 point), qui devrait être annoncée le 10 septembre, du fait de l'inflation européenne. On résume ? Tous les indicateurs économiques poussent les banques vers une hausse des taux de crédit immobilier. Reste à connaître leur politique commerciale... or elles ont besoin de séduire de nouveaux clients. Dilemme.
La crainte d'une rentrée sonnant le début d'une remontée
Mi-août, dans sa météo des taux, le courtier Empruntis se félicitait d'une stabilité estivale... tout en la qualifiant d'accalmie avant l'orage : « Le potentiel de hausse pourrait donc se matérialiser à la rentrée, lorsque le climat géopolitique et la trajectoire des OAT pèseront pleinement sur les barèmes bancaires, un point de vigilance à suivre de près pour tous les projets encore en cours de montage », expliquait voici deux semaines Caroline Pasquereau, directrice de la communication d'Empruntis dans un communiqué.
Dans son indicateur des taux du 3ème trimestre, publié le 24 août, l'Anil (Agence nationale de l'information pour le logement), constate « une légère remontée » et ce sur l'ensemble des durées d'emprunt.
« Les évolutions restent toutefois contenues et traduisent davantage des ajustements progressifs qu'un véritable retournement de tendance »
L'astuce des prêts longs, sur 25 ans, pour contrer la hausse des taux
« L'allongement des durées d'emprunt reste encore et toujours un levier important pour préserver la capacité d'emprunt des ménages », ajoute l'Anil. Sur 25 ans, justement, la plus longue des durées « classiques », le taux maximum proposé par les banques sondées par l'Anil grimpe à 4,30%, pour un minimum à 3,15% sur 25 ans dans les barèmes bancaires. La même fourchette allait de 3,15% à 4,25% trois mois plus tôt.
La barre psychologique des 4% a donc déjà été franchie ! Mais elle ne concerne que certains dossiers moins avantagés par les banques... « Les évolutions restent toutefois contenues et traduisent davantage des ajustements progressifs qu'un véritable retournement de tendance », souligne l'Anil. Pas d'envolée à ce stade, donc.
Une remontée lente plus qu'une envolée soudaine
« La rentrée marque un changement de ton sur le marché du crédit immobilier », reconnaît Pierre Chapon, cofondateur de Pretto, dans son baromètre publié début septembre. Mais il anticipe « une phase de remontée progressive des taux », pas « un nouveau choc de crédit ».
« On n'est pas dans un scénario de 2022-2023 avec une hausse très franche en quelques mois »
OAT, inflation liée à la guerre au Moyen-Orient, BCE, incertitudes économiques liées au budget 2027 et à la présidentielle... Julien Langlade, président du courtier Cafpi, reconnaît un contexte défavorable pour les taux immobiliers mais insiste, auprès de MoneyVox, sur le fait qu'il écarte l'idée d'une envolée trop franche : « On n'est pas dans un scénario de 2022-2023 avec une hausse très franche en quelques mois ».
« Nous sommes sur une augmentation tendancielle de 10 points de base », poursuit Julien Langlade. Une hausse constatée en août, avec un taux moyen sur 25 ans remonté à 3,53% dans son réseau. Il annonce d'ores et déjà une facture similaire lors du mois à venir : « En septembre, oui, c'est acté », reconnaît-il, anticipant du 3,60% environ en moyenne, sur 25 ans toujours.
« On devrait être autour de 3,60% voire 3,65% en septembre sur 25 ans. Avec un scénario central à 3,70% ou 3,80% d'ici la fin 2026... en l'état actuel de la compréhension du monde »
Une nouvelle hausse de 10 points de base pourrait suivre à l'automne, avec une possible addition de 20 points de base sur le dernier trimestre. « On devrait être autour de 3,60% voire 3,65% en septembre sur 25 ans. Avec un scénario central à 3,70% ou 3,80% d'ici la fin 2026... en l'état actuel de la compréhension du monde », nuance-t-il, face aux incertitudes économiques.
Rien à voir, à ce stade, avec le bond de 2022-2023
Julien Langlade tempère tout de même tout catastrophisme en rappelant la baisse de 2024 et la stabilité depuis 2025. « Sur la période allant de juin 2025 à juin 2026, les taux moyens ne sont montés que de 0,20 point environ. »
Les hausses annoncées se comptent en 0,10 point par mois sur quelques mois, dans le pire des scénarios. Loin de l'envolée de 2022-2023 : le taux moyen mesuré par la Banque de France était monté de 1,06% en décembre 2021 à 4,17% en janvier 2024.
Reste un constat, évident : « le discours “attendons d'acheter parce que les taux baissent” n'a plus lieu d'être », coupe Julien Langlade. « Cela ne se concrétisera pas. On est sur une tendance haussière. »
« Dans ce contexte, notre scénario central est celui d'une hausse progressive des taux de crédit au cours du dernier trimestre si les tensions inflationnistes et obligataires se confirment dans les prochaines semaines », pronostique pour sa part Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
« Des offres à taux réduits (entre 0,99% et 1,99%) sur une partie du financement, parfois ciblées sur les jeunes ou les primo accédants, et qui permettent de faire baisser de 10 à 30 points le taux moyen de crédit »
Des banques qui mênent encore la course aux promos
Car les banques se livrent encore une ferme bataille sur le terrain des taux, comme l'explique Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires chez Meilleurtaux : « Certaines banques mutualistes ont dû relancer courant août les offres promotionnelles mises en place au printemps, puis en pause au début de l'été. Des offres à taux réduits (entre 0,99% et 1,99%) sur une partie du financement, parfois ciblées sur les jeunes ou les primo accédants, et qui permettent de faire baisser de 10 à 30 points le taux moyen de crédit. »
« En fonction de leurs objectifs commerciaux, elles sont capables de faire des promotions », confirme Julien Langlade, de Cafpi. « Mis à part une banque dont je ne citerai pas le nom, elles sont toutes sur une logique de gain de parts de marché. Avec l'arrivée du CCF voici deux ans, puis de Revolut, la concurrence est féroce pour attirer les clients... Et le crédit immobilier reste l'un des principaux éléments de conquête de clients. »
Des prix encore trop élevés malgré la hausse des taux
La hausse progressive des taux devrait pousser les acheteurs potentiels à sortir de l'attentisme. Julien Langlade évoque un marché de l'immobilier neuf en crise, et un marché de l'immobilier ancien « qui se rétracte », de 5% en 2026 par rapport à 2025, mais sans être en crise, lui. « Le marché est principalement tiré par les primo-accédants » et les évolutions familiales, naissances, mariages, divorces, etc.
L'attentisme actuel des acheteurs entraîne « l'allongement des délais de vente, qui s'établissent désormais à 110 jours, en grande partie causé par des mandats surestimés lors de la mise en vente », apprend-t-on du côté du réseau d'agences immobilières Orpi. « Alors que la perspective d'une hausse des taux entre 3,5% et 4% d'ici la fin de l'année incitera à la prudence », ce réseau « enjoint les propriétaires à réajuster leurs exigences tarifaires ». De quoi compenser la hausse des taux, désormais actée pour les prochains mois.
Prêt immobilier : le barème des taux à 15, 20 et 25 ans pour septembre 2026
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