Dans son bilan annuel, le médiateur de l'Autorité des marchés financiers (AMF) constate une forte hausse du nombre de demandes de médiation concernant les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Explications.

Le médiateur de l'autorité des marchés financier (AMF) a publié ce mardi 4 juin son rapport annuel et dresse un bilan alarmant « d'une année où les dossiers reçus et traités ont encore été nombreux et ont fait émerger des questions complexes. En lien avec la conjoncture dégradée, ceux liés aux SCPI et au crowdfunding immobilier augmentent, tout comme les réclamations liées aux crypto-actifs ». Pas moins de 1 922 nouvelles saisines ont été saisies en 2023, contre 1 900 l'année dernière. Par ailleurs, 2 060 dossiers ont été traités contre 2 089 l'année précédente.

Pour la troisième année consécutive, le premier motif des litiges concerne le Plan épargne actions (PEA). Viennent ensuite les litiges liés aux Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) et aux crypto-actifs.

Les SCPI dans la tourmente

Ce ne sont pas moins de 86 demandes de médiation qui ont été soumises à l'AMF. Le nombre de ces demandes s'élevait à 36 en 2022 et 27 l'année précédente. Si, selon l'AMF, les problématiques restent variées (transfert, conseil en investissement, défaut d'information, etc.), « deux problématiques se sont imposées : les litiges relatifs aux délais d'exécution des demandes de rachat et les litiges relatifs à la dépréciation des valeurs des parts ». Les épargnants se sont notamment plaint « des délais d'exécution de leurs demandes de retrait, qui leur semblaient excessifs » pour les SCPI à capital variable et fixe, rapporte l'AMF.

Des délais différents selon le type de SCPI

Pour rappel, dans le cadre d'une SCPI à capital variable, les demandes sont traitées par ordre chronologique d'inscription dans le registre des demandes de retrait.

Dans le cadre des SCPI à capital fixe, « les ordres d'achat et de vente sont exécutés au prix d'exécution, qui, pour chaque période de confrontation des ordres, correspond au prix auquel peut s'échanger le plus grand nombre de parts, et ce, en prenant en compte la priorité des ordres d'achat au prix le plus élevé, de vente au prix le plus faible. Un prix de vente trop élevé ou un prix d'achat trop faible pourront donc donner lieu à un report de l'ordre », rappelle encore l'Autorité des marchés financiers.

Concernant la dépréciation des prix des parts de SCPI, il faut aussi rappeler que pour celles à capital variable, le prix des parts est déterminé chaque année par la société de gestion de portefeuille en fonction de la valeur de reconstitution de la SCPI. La valeur de retrait est la différence entre le prix de souscription et les frais d'entrée. « Ainsi, contrairement aux SCPI à capital fixe, le prix des parts dans une SCPI à capital variable n'est pas fonction de l'offre et de la demande, et l'acheteur et le vendeur connaissent à l'avance leur prix de souscription et leur prix de retrait », précise l'AMF.

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Dans une part importante des réclamations soumises, l'AMF a précisé aux épargnants que « le nombre de demandes de souscription, pour certaines SCPI, étant insuffisamment élevé pour couvrir les demandes de retrait. Ainsi, les demandes de retrait non exécutées, pour lesquelles certains investisseurs ont sollicité l'intervention du médiateur, sont intervenues dans un contexte de marché très tendu depuis le début de l'année 2023 ».

Des délais d'exécution rallongés

Crise sanitaire, hausse importante des taux d'intérêt, hausse des prix de l'énergie et des matériaux résultant de la guerre en Ukraine, inflation, développement du télétravail... Différents facteurs ont eu un impact sur la liquidité des parts et sur les prix de souscription. « Cette situation peut donc donner lieu à des délais d'exécution rallongés et à l'impossibilité de fournir aux actionnaires une estimation précise de la date à laquelle leurs demandes de retrait pourront être satisfaites ».

Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), au quatrième trimestre 2023, les SCPI ont enregistré un volume d'ordres de rachat totalisant 1,3 milliard d'euros en prix de souscription. Dans un contexte immobilier tendu, 23 SCPI ont vu leur valorisation dévisser en 2023. Elles représentent à elles seules 35% de la capitalisation totale. « Les prix de souscription ne pouvant s'écarter de plus de 10% de la valeur de reconstitution, ils ont été mécaniquement diminués, et parfois de façon très importante (près de 20%), pour s'adapter aux nouvelles évaluations du patrimoine des SCPI », précise encore l'AMF dans son rapport.

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