Assurance vie : que faire des SCPI dans votre contrat ?

Au sein de votre contrat d'assurance vie, il est possible d'investir dans l'immobilier via par exemple les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces placements sont-ils toujours aussi pertinents ?

Investir dans la pierre-papier via son contrat d'assurance vie est-il toujours aussi pertinent ? Le marché de l'immobilier subit quelques difficultés qui impactent certaines Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment les plus anciennes, dont les prix des parts continuent de baisser.

« Aujourd'hui, nous n'avons pas simplement un marché des SCPI, mais des marchés des SCPI. Nous avons des SCPI qui collectent des fonds, saisissent des opportunités et bénéficient de la remontée des taux d'intérêt », constate Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com

Alors, la pierre-papier est-elle toujours un bon placement financier ou faut-il aujourd'hui récupérer ses billes ? Entre déconvenues du marché et stratégie d'investissement, difficile de s'y retrouver. Découvrez ici quelques clés qui vous aideront à y voir plus clair.

Un marché immobilier en difficulté et des prix de parts en baisse

Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), au premier semestre 2024, le prix de part moyen des SCPI a enregistré une baisse de -1,8%, directement liée « aux ajustements des prix de l'immobilier constatés à la clôture de l'exercice 2023, lesquels ont été répercutés sur les prix de part de 8 SCPI au cours du premier trimestre 2024 ».

Concrètement, la valeur des parts d'une SCPI correspond (à plus ou moins 10%) à la valeur de reconstitution de son parc immobilier. C'est-à-dire le montant qu'il faudrait au moment de son évaluation pour reconstituer à l'identique le patrimoine de la SCPI. Cette valeur de reconstitution globale de la SCPI est ensuite divisé par le nombre de parts pour obtenir l'évolution de son prix. Autrement dit, si les prix de l'immobilier baissent, la valorisation des SCPI, aussi.

« La hausse des taux a impacté la prime de risque de l'immobilier. En effet, les taux d'intérêt, guidés par la BCE, nécessitent une prime de risque pour l'immobilier de 200 à 300 points de base au-dessus du taux directeur. Si le taux directeur est à 3%, l'immobilier doit rapporter environ 5%. Cette hausse des taux a conduit à une dévaluation significative de certains actifs en 2023 », explique Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com.

Aujourd'hui, pas moins de 24 SCPI sur environ 220 ont dévalorisé leurs actifs. L'année dernière, au mois de juin, l'Autorité des marchés financiers (AMF) avait demandé aux sociétés de gestion de procéder à des expertises. « Ce qui a entraîné des baisses de valeur pour certains actifs », rappelle le fondateur de Meilleurescpi.com. D'autres expertises effectuées en fin d'année avaient également conduit à un nouvel ajustement des prix de certaines SCPI.

Voici un tableau récapitulatif des réajustements de valorisation constatés depuis le 1er janvier 2023 :

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Quelle stratégie adopter ?

« Le marché des SCPI est complexe et en constante évolution. Les stratégies d'investissement doivent être adaptées pour tirer parti des conditions actuelles, tout en tenant compte des risques spécifiques à chaque type d'actif et de localisation », précise encore Jonathan Dhiver.

« Pour rentrer en ce moment sur le marché des SCPI, il faut être sélectif, notamment en analysant les indicateurs publiés par les SCPI, et cela doit rester un placement parmi d'autres. On ne doit pas mettre tout son patrimoine financier sur des SCPI, comme sur n'importe quelle autre classe d'actif », met en garde de son côté Gildas Robert, directeur exécutif d'Accenture.

Comme pour tous les investissements en unités de compte (UC), plus risquées mais avec des meilleures performances potentielles, les actifs immobiliers sont des placements à moyen et long terme. Il est important de placer l'argent dont vous n'avez pas besoin (et que vous pouvez perdre). Au-delà d'une sélection sur la composition du portefeuille, il est essentiel de rappeler que ce produit répond à un horizon de placement long afin notamment d'avoir le temps d'amortir les frais plus importants à l'entrée, qui se situent entre 8 et 10%. Pour investir dans une SCPI, il est conseillé d'avoir a minima 8 ans devant vous.

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Et en cas de perte ?

Pour l'épargnant qui subit des pertes, donc des moins-values, choisir de racheter ou non ses parts n'est pas anodin. Dans ce cas, il n'existe pas de règle générale. « Racheter systématiquement ses parts de SCPI en cas dévalorisation n'est en aucun cas la meilleure stratégie. Investir dans la pierre-papier c'est aussi accepter la volatilité et les risques liés à ce type de placement. Les SCPI sont des placements à long terme et qui ont l'avantage de délivrer des revenus réguliers », ajoute Gildas Robert.

Comme pour tout placement financier présentant un risque de perte en capital, l'épargnant doit se demander quelle est la perte maximale qu'il est prêt à assumer. Si l'épargnant n'est pas prêt à attendre le rebond ou redoute de subir plus de perte que son seuil d'acceptation de perte, « il peut décider de racheter, c'est ce qu'on appelle le stop-loss. Prenons l'exemple d'un épargnant qui aurait placé 200 000 euros en SCPI et qui aurait absolument besoin de 150 000 euros pour un complément de retraite. Si la SCPI a déjà baissé de plus de 20%, pour lui, la bonne stratégie serait de racheter afin de garder le patrimoine dont il aurait nécessairement besoin. Et ce, même si cette stratégie n'est pas optimale », poursuit Gildas Robert.

Être plus vigilant sur le choix des SCPI

« Certaines SCPI pourraient revaloriser leur prix grâce à des achats réalisés dans d'excellentes conditions au cours des 12 à 14 derniers mois. D'autres SCPI pourraient rester stables, et certaines pourraient voir leur valeur diminuer en raison du départ de locataires », ajoute Jonathan Dhiver. Selon lui, environ cinq SCPI pourraient encore baisser leurs prix dans les semaines suivant les expertises qui seront menées en juillet sur l'ensemble des SCPI.

« Il est impossible de faire une généralité sur le marché de l'immobilier, qui est très diversifié à la fois en termes sectoriels et géographiques. L'immobilier de bureaux parisiens, qui fait face à des défis, reste un type de bien parmi beaucoup d'autres », explique son côté Gildas Robert, directeur exécutif d'Accenture. En effet, selon le rapport de l'Aspim, « les SCPI bureaux ont été les plus impactées, leurs valeurs de réalisation par part ayant, en moyenne pondérée, baissé de -13,2% en 2023 »

« Certains grands actifs posent encore problème, ajoute Jonathan Dhiver. Acheter un grand actif nécessite des moyens conséquents. Si un locataire part, cela a un impact majeur sur la valeur de l'actif, surtout pour des bureaux situés en périphérie de la Défense ou en Île-de-France. Ainsi, les baisses de prix futures ne seraient pas dues à une diminution de la valeur des actifs, mais à des changements dans la situation locative. Les actifs situés en périphérie ou en première couronne parisienne seront aussi plus touchés que ceux dans des emplacements privilégiés comme Paris intra-muros ou des régions bien diversifiées. Les SCPI qui n'arrivent pas à attirer des investissements à ces nouveaux prix risquent de se retrouver en difficulté ».

L'épargnant aura par ailleurs tout intérêt à diversifier géographiquement au niveau européen « pour ne pas se cantonner à un seul marché immobilier », rappelait également l'économiste Philippe Crevel à MoneyVox, en juillet dernier.

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Vers quelles SCPI se tourner et à quel rendement s'attendre ?

Pour le fondateur de meilleurescpi.com, l'épargnant a donc tout intérêt à se tourner vers « des acteurs indépendants en terme de SCPI comme par exemple Remake Live, Corum l'Epargne, Foncières et Territoires ou Sofidy, qui ont démontré leur capacité à réaliser de très bonnes affaires ».

En 2023, le rendement moyen des SCPI a atteint 4,6%, un chiffre stable par rapport à 2022. Certaines SCPI ont toutefois réussi à tirer leur épingle du jeu et à offrir des rendements bien supérieurs. 13 sociétés civiles de placement immobilier ont donc offert un taux de distribution compris entre 6 et 8%. Transition Europe (bureaux, santé, éducation, logistique) a par exemple servi un taux à 8,16%. La SCPI Épargne Pierre Europe qui investit exclusivement dans la zone euro hors France, et notamment en Espagne et aux Pays-Bas a elle affiché une performance de 6,26%. Corum Origin a, elle, offert un taux de distribution à 6,06% en 2023.

La SCPI Iroko Zen a par ailleurs annoncé au mois de juillet décote de près de 5% de la valeur de reconstitution entre le 31 décembre 2023 et le 30 juin de cette année. La valeur de reconstitution atteint aujourd'hui 209,94 euros. En 2023, le rendement de cette SCPI s'élevait à 7,12%. La SCPI cible un taux compris entre 6,75% et 7,50% pour 2024.

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