Achat immo : « Est-ce possible de mettre mon appartement en hypothèque pour en acheter un autre ? »

Bonjour F., et merci pour votre question.

Vous souhaitez utiliser votre appartement, que vous avez terminé de rembourser, afin d'acheter un nouveau bien. Le principe ne pose, en lui-même, aucune difficulté juridique : un propriétaire peut affecter un bien immobilier lui appartenant en garantie d'un nouveau crédit, y compris lorsque ce prêt finance l'acquisition d'un autre logement destiné à devenir sa résidence principale.

Le montage repose sur la constitution d'une hypothèque conventionnelle, au sens du Code civil. Cette sûreté réelle confère à la banque un droit sur le bien : en cas de défaillance, elle pourra engager une procédure de saisie immobilière et se rembourser sur le prix de vente.

Prêt avec hypothèque : définition, fonctionnement, coût, intérêt

L'inscription de l'hypothèque est réalisée au service de la publicité foncière, par acte notarié. Elle peut porter sur un bien déjà intégralement remboursé, et n'a pas à concerner le bien financé par le crédit. C'est précisément ce qui distingue ce schéma d'un financement classique adossé à l'acquisition. Autrement dit, le logement existant est conservé, puis mis en location, tout en servant de garantie au nouveau prêt.

Une garantie qui ne remplace pas l'analyse de solvabilité

En pratique, la présence d'une hypothèque ne suffit pas à faire valider votre projet par la banque. L'octroi du crédit reste conditionné à l'analyse de votre solvabilité, dans le respect des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière. Les principaux critères appliqués sont les suivants :

• un taux d'endettement limité à 35% assurance comprise,
• une durée d'emprunt en principe plafonnée à 25 ans,
• un niveau de reste à vivre jugé suffisant au regard de la situation du ménage.

Des loyers intégrés avec prudence dans le calcul

De plus, le projet de mise en location est bien pris en compte, mais pas à 100%. Les établissements ne retiennent qu'une fraction des loyers attendus afin d'intégrer les aléas qui pourraient survenir. Ainsi, en pratique, les loyers sont généralement retenus à hauteur d'environ 70%, pour tenir compte :

• des charges non récupérables et de la fiscalité,
• des périodes de vacance locative,
• du risque d'impayés.

Vous l'aurez compris, F., l'opération que vous envisagez est donc parfaitement réalisable, mais sous certaines conditions. Attention cependant : la mise en place d'une hypothèque entraîne des frais, liés à l'intervention du notaire et aux formalités d'inscription. Ils incluent notamment la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Au total, le coût se situe généralement entre 1% et 2% du montant garanti. En cas de remboursement anticipé du crédit, une mainlevée devra en outre être réalisée, ce qui génère des frais supplémentaires.