Revente ou mise en location d'un bien : les conditions du maintien du PTZ

Des conditions sont à respecter pour souscrire un prêt à taux zéro, mais également pour le maintenir ensuite, sous peine de sanctions ou majorations. Exigence de résidence principale, interdiction de louer... Quelles sont les obligations à respecter, et leurs exceptions ?

Des obligations pendant 6 ans

Les différentes conditions à respecter, expliquées plus bas, pour le maintien du prêt, ne sont applicables que pendant les 6 premières années suivant la date de versement du PTZ. Elles concernent l'ensemble des offres émises depuis le 1er janvier 2016, ainsi que, sous réserve de l'accord de la banque, celles émises entre 2011 et fin 2015.

PTZ et exigence de résidence principale

Le bien acquis à l'aide du prêt à taux zéro doit obligatoirement demeurer la résidence principale de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement, comme convenu lors de la souscription du prêt (lire ici). Selon les textes, le logement est considéré comme résidence principale si celui-ci est occupé au minimum 8 mois par an, sauf :

en cas de force majeure ;
par contraintes professionnelles incluant la nécessité absolue de service, c'est-à-dire l'obligation pour l'emprunteur de résider dans un autre logement que le bien financé par le PTZ, soit par le contrat de travail, soit selon les statuts ;
pour raison de santé ;
en cas de mise en location du bien.

L'utilisation du bien en tant que résidence principale doit être effective dans un délai d'un an maximum à compter de la date de déclaration d'achèvement des travaux ou de la date d'acquisition du logement, si celle-ci est postérieure. Ce délai est élargi à 6 ans si l'emprunteur souhaite occuper le logement à partir de la date de son départ à la retraite. Cependant, dans ce dernier cas, le logement devra être loué pendant ce délai selon des règles strictes (lire plus bas).

Par ailleurs, si le bien vient à être détruit, sa reconstruction doit être réalisée dans les 4 ans à compter du sinistre.

Il faut noter que la réglementation n'a pas prévu le décès de l'emprunteur comme une raison de ne pas respecter le nombre de personnes devant résider dans le logement. Cela est normal, car dans cette situation, le PTZ sera remboursé par l'assurance décès obligatoire (éventuellement en partie en cas de co-emprunteurs).

Le cas du divorce ou de la séparation n'est pas évoqué non plus. Dans les faits, la personne qui conserve le logement à titre de résidence principale peut continuer à bénéficier du PTZ. Il faut comprendre ici la notion d'emprunteur au sens large : l'ensemble de deux co-emprunteurs avant la séparation ; un seul emprunteur après.

Dans le contrat de prêt, la banque doit indiquer précisément les « obligations d'information incombant à l'emprunteur, notamment en cas de changement de situation ». La banque peut prévoir, par ailleurs, l'exigibilité immédiate du capital restant dû sur le PTZ lorsque les obligations d'occupation ne sont plus respectées. Il sera utile de discuter avec son banquier, au moment de la demande de prêt, de l'évolution possible de sa situation familiale et de ses conséquences, surtout pour les durées de remboursement les plus longues.

Autres usages du logement

Tant que le prêt à taux zéro n'est pas totalement remboursé (ou pendant les 6 premières années), le logement acquis ne peut être utilisé comme résidence secondaire, ni mis en location saisonnière ou en meublé, ni utilisé à titre d'accessoire du contrat de travail. Cependant, il peut servir à des fins commerciales ou professionnelles par l'une des personnes devant occuper le logement, si la surface réservée à cet usage est inférieure ou égale à 15% de la surface financée initialement par le prêt. L'emprunteur est tenu d'informer l'établissement de crédit de l'existence de cette activité en respectant le modèle suivant :

Annexe VII de l'arrêté du 30 décembre 2010

MODÈLE DE DÉCLARATION D'EXERCICE D'UNE ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE OU COMMERCIALE AU SEIN D'UN LOGEMENT FINANCÉ À L'AIDE D'UN PRÊT NE PORTANT PAS INTÉRÊT

Je soussigné, ..........., bénéficiant d'une aide de l'Etat à la constitution de l'apport personnel sous forme d'un prêt ne portant pas intérêt d'un montant de ..........., contracté auprès de ..........., en vue de financer ..........., déclare exercer une activité professionnelle ou commerciale au sein du logement financé. Fait à ..........., le ...........,

Cachet et visa de l'établissement de crédit Signature du bénéficiaire du prêt

Tableau à joindre à la déclaration sur l'honneur :

Référence du prêt
Adresse du logement
Nature de l’activité
Date de début de l’activité
Surface initiale du logement initialement financée (en m2)
Surface du logement affectée à l’activité (en m2)

PTZ et délai de réalisation des travaux

Pour respecter les conditions du PTZ, le logement acquis dans l'ancien doit faire l'objet de travaux dans un délai de 3 ans. Ce délai peut être prolongé si l'emprunteur justifie, trois mois avant la fin du délai de réalisation des travaux, qu'il est dans l'une des situations suivantes :

force majeure,
maladie ou d'accident de l'emprunteur ayant entraîné une ITT d'au moins 3 mois ou en cas de décès,
procédure contentieuse liée à la réalisation de l'opération,
reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique.

Peut-on louer avec un PTZ ?

Durant les 6 années qui suivent la date de versement du prêt, il est possible de proposer le bien à la location, mais uniquement dans certaines conditions. Tout d'abord, la durée maximale de la location est fixée à 6 ans. Ensuite, les ressources du locataire et le montant du loyer ne doivent pas excéder les plafonds applicables en matière de logement locatif social. Par ailleurs, la location du bien doit être déclarée par l'emprunteur à la banque et, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement.

Enfin, et plus important, voici les situations spécifiques à l'emprunteur (ou co-emprunteur) qui permettent la mise en location du logement financé à l'aide d'un PTZ :

Mobilité professionnelle (distance entre le lieu d'activité et le logement d'au moins 50 km ou temps de trajet aller au moins égal à 1h30) ;
Décès ;
Divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité ;
Chômage de plus d'une année (validé par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi) ;
Si l'une des personnes devant occuper le logement devient titulaire d'une invalidité reconnue.

Peut-on revendre ou céder un bien avec un PTZ ?

Dans le cas d'une revente ou de la donation entre vifs du bien financé à l'aide du PTZ, le capital restant dû doit être entièrement remboursé au plus tard à la date d'établissement de la publicité foncière du transfert (procédure généralement réalisée par le notaire), l'établissement bancaire devant être informé de la mutation dès la signature de l'acte authentique.

Néanmoins, en cas d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale, l'emprunteur peut conserver l'avantage de son PTZ en transférant le capital restant dû sur le nouvel achat. Cependant, l'établissement prêteur peut s'opposer à ce transfert, si celui-ci entraîne un impact négatif important sur la garantie.

Les sanctions prévues sur le PTZ, le PTZ en vigueur, le simulateur PTZ.

Carole-Anne CORNET

Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite