Quelles sanctions en cas de non-respect des engagements du PTZ ?

Si le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit avec des intérêts à 0% pour l’emprunteur, l’État verse à la banque qui le consent une compensation sous forme de crédit d’impôt. Afin de vérifier le strict respect de la réglementation, au cours de la vie du PTZ, l’État a mandaté la SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété), qui contrôle les dossiers.

Le contrôle de la SGFGAS est une analyse des dossiers a posteriori, c'est-à-dire qu'il s'opère après la mise en place et au cours de la vie du prêt. Ces vérifications portent principalement sur :

• l'emprunteur : sa qualité de primo-accédant, ses revenus, le nombre de personnes destinées à occuper le logement, l'obligation de résidence principale... ;
• le bien immobilier : réalisation des éventuels travaux, et selon l'année d'obtention du PTZ, présence d'un label ou d'un diagnostic de performance énergétique, etc. ;
• les événements pouvant intervenir après la mise en place du prêt : conditions de mise en location, donation du bien...

Les vérifications opérées par la SGFGAS le sont sans préjudice des contrôles qui pourraient également être effectués par l'Administration fiscale.

En revanche, la SGFGAS n'a aucune prérogative pour juger de la solvabilité de l'emprunteur puisqu'elle intervient seulement après que la banque a accepté d'octroyer le prêt. C'est le prêteur qui apprécie sous sa seule responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement proposées par l'emprunteur.

Certains événements peuvent remettre en cause partiellement ou totalement le bénéfice du prêt à taux zéro. Dans le cas d'une remise en cause partielle, on parle de « reprise ». Celle-ci correspond à la part de crédit d'impôt reversée par la banque à l'Etat du fait d'une justification erronée de la part de l'emprunteur, ou d'une justification provisoire qui n'a pas été confirmée dans le délai prévu.

Les différentes sanctions possibles

Au sein de la section « Maintien du prêt », l'article L31-10-7 du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'offre de PTZ peut prévoir deux choses, s'agissant des conséquences du non-respect des conditions d'octroi ou de maintien dudit prêt.

Tout d'abord, si l'emprunteur n'a pas respecté les conditions exigées pour le maintien du prêt, et que la faute lui est imputable, il peut être prévu dans l'offre d'ajuster le montant ou les conditions du PTZ afin que celui-ci corresponde au prêt qui aurait dû être octroyé. Concrètement, soit le montant du PTZ est réduit, sans modification de sa durée, et cette réduction prend la forme d'une exigibilité anticipée du capital restant dû, au prorata de la reprise. Soit des intérêts supplémentaires sur le capital sont perçus jusqu'à remboursement total du PTZ, au prorata de la reprise. De plus, l'offre peut aussi prévoir des intérêts sur le capital qui a couru entre le début du remboursement et la mise en œuvre d'une des alternatives précitées, au prorata de la reprise. Le taux de ces intérêts doit toujours être fixé dans le contrat.

Autre possibilité, si les exigences de résidence principale et de non-location (hors cas prévus par la loi) ne sont pas respectées pendant les 6 ans suivant la date de versement du prêt, la banque peut exiger immédiatement le remboursement du capital restant dû, si l'offre de prêt le prévoit. Plusieurs situations peuvent engendrer une telle sanction :

• non-occupation du logement à titre de résidence principale dans les délais et conditions prévus par la loi ;
• location hors cas prévus par la réglementation ;
• transformation du bien en local professionnel ou commercial ;
• utilisation du bien comme résidence secondaire ;
• occupation du bien à titre accessoire d'un contrat de travail ;
• non reconstruction du bien dans les 4 ans d'une destruction par sinistre.

PTZ ancien : sanction en cas de non-réalisation des travaux

En cas de souscription d'un prêt à taux zéro dans l'ancien, l'emprunteur s'engage à réaliser les travaux dans les 3 ans suivant la date d'émission de l'offre de prêt. Un délai supplémentaire peut toutefois être accordé sur demande motivée en cas de maladie ou accident entraînant une ITT d'au moins 3 mois, décès de l'emprunteur, procédure contentieuse liée à l'opération, ou encore catastrophe naturelle ou technologique.

Si l'emprunteur ne justifie pas de la réalisation des travaux dans le délai imparti, la banque a le choix entre les deux sanctions susmentionnées, toujours sous réserve que celles-ci soient stipulées dans le contrat. Dès lors, elle peut exiger le remboursement anticipé du montant de la reprise (c'est-à-dire de la fraction du PTZ indûment perçue), ou bien percevoir des intérêts, à un taux prévu dans l'offre, sur le montant de cette reprise (à compter de la date de l'événement qui a donné lieu à la reprise jusqu'à parfait remboursement).

Sanction en cas de donation

Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement objet du PTZ ne peut pas faire l'objet d'une donation (mutation entre vifs), sous peine de devoir rembourser intégralement le capital restant dû au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière liée à ladite donation. Cette dernière doit être déclarée à la banque dès la signature de l'acte authentique qui la constate.

Toutefois, l'établissement prêteur peut accepter que le capital restant dû soit transféré pour le financement d'une autre résidence principale. La banque peut néanmoins refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont elle dispose.

Sanction en cas de retard de paiement

En cas de défaillances répétées de l'emprunteur et sans arrangement avec la banque, celle-ci peut facturer des intérêts de retard au taux prévu dans l'offre de prêt.

En cas d'incident de paiement caractérisé, c'est-à-dire équivalent à 2 mensualités impayées, l'emprunteur se fera inscrire au FICP. En cas de déchéance du terme, l'indemnité de résiliation ne peut dépasser 7% des sommes dues au titre du capital restant dû.

Sanction en cas de fausse déclaration

Si l'emprunteur réalise de fausses déclarations pour obtenir son prêt à taux zéro, que ce soit au sujet de sa situation familiale ou ses ressources, le prêteur peut réclamer le remboursement anticipé de la totalité du prêt à la découverte du mensonge. De plus, le primo-accédant s'expose à des poursuites pénales, notamment celles réprimant l'escroquerie.

Quelle que soit la date d'émission de l'offre, tous les événements ayant pour effet de modifier la situation de l'emprunteur ou du logement postérieurement à l'émission de l'offre de prêt doivent être notifiés à la banque. Par ailleurs, les conséquences du non-respect de la réglementation doivent impérativement être mentionnées dans l'offre de prêt.

A noter que la banque doit aussi rendre des comptes auprès de la SGFGAS et qu'elle peut être pénalisée en cas de d'absence de déclaration ou de déclaration tardive.

Le PTZ en vigueur cette année, le simulateur PTZ.

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