Une maison au vert. Voilà le « must have » de l'année 2021, au rayon immobilier. Et ce que l'on parle de résidence principale, secondaire, ou de logement utilisé en alternance avec un petit appartement en ville. Problème : les prix s'envolent. Très haut. Voici 5 conseils pour « s'offrir » une maison malgré des prix parfois indécents.
Le monde à l'envers ! A Paris, les prix baissent. Partout ailleurs, ils flambent. Et, comble de l'inversement de tendances depuis le premier confinement : « Contrairement aux années précédentes, les maisons voient désormais leurs prix augmenter plus vite que les appartements (+6,6% contre +6%) », relève la FNAIM dans sa dernière note de conjoncture. De même source, les prix des maisons ont tout particulièrement bondi dans les stations balnéaires (Deauville, Royan, La Baule, Larmor-Plage, etc.), où les prix ont grimpé de 13,8% en 1 an. Ailleurs la FNAIM relève une tension plus forte dans les villes moyennes, les grandes métropoles (hors Paris) et leur banlieue résidentielle. Deux régions affichent des progressions à deux chiffres sur la même période : la Bretagne (+15,9% pour les maisons en 1 an) et les Pays de la Loire (+11,9%). La région Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) suit de près (+8,3%).
Une flambée qui concerne donc en particulier les villes attractives de l'Ouest, grandes métropoles... et que tous les acteurs et observateurs de l'immobilier confirment, sans exception. Les notaires ? Ils annoncent +8,9% sur les maisons anciennes en « région », donc hors construction et Ile-de-France. Et l'Insee estime à 9% la hausse de prix annuelle pour les maisons en France, contre 5,2% pour les appartements. La faute aux confinements et au grand retour du rêve d'un coin de verdure...
Attention : ce n'est pas parce que les chiffres s'emballent que toutes les maisons sont hors de prix, partout en France. Dans sa dernière note de tendances, le portail des notaires livre le prix médian des maisons mises en vente via sa plateforme : 160 000 euros fin novembre. Loin des prix annoncés sur la Côte d'Azur, entre autres. Mais même ce prix médian d'allure raisonnable flambe en 2021 : il était de 147 000 euros en mars 2021, soit 13 000 euros de plus en quelques mois !
1 – Attendre que la « bulle » se dégonfle ? Pari risqué...
Le meilleur remède serait-il... d'attendre ? Peut-être. Après cette violente accélération, la dynamique serait en bout de piste. Ou du moins ne pourrait se maintenir à ce rythme à en croire l'analyse des Notaires de France : « Si les taux bas et l'entrain collectif laissent augurer d'une fin d'année toujours haussière avec des volumes au-dessus du million [million de ventes sur l'année 2021, NDLR], le marché immobilier pourrait reprendre ensuite le rythme observé avant la crise, avec un volume de transactions dans l'ancien oscillant autour du million. » Même ressenti de la part d'Eric Allouche, directeur exécutif d'ERA Immobilier : il ne remet pas en cause l'envolée actuelle des prix des maisons mais... il souligne que le marché immobilier du haut de gamme « s'essouffle un peu » ces dernières semaines. Un indice qui lui permet de pronostiquer la suite des événements pour le reste du marché, le luxe guidant souvent le reste du marché : « Cela va s'estomper petit à petit », juge-t-il en faisant référence aux prix immobiliers dans leur ensemble.
Après l'accélération de 2021, l'accalmie de 2022 ? Certes, mais aucun observateur ne se risque encore à pronostiquer une retombée aussi soudaine de la hausse récente, ni l'éclatement d'une bulle immobilière. Laetitia Caron, directrice générale du site d'annonces PAP juge toute stratégie d'attente comme hasardeuse : « C'est compliqué... Là toutes les conditions sont réunies pour que cela se maintienne. Malgré les contraintes, les banques prêtent. Et les taux restent très bas, à un niveau historique. Sur les maisons, je ne crois pas du tout que cela puisse baisser à court terme... La maison reste le rêve des Français, une véritable aspiration. » Et Laetitia Caron rappelle que la « rareté du foncier » aggrave nécessairement la tension sur le marché des maisons. Même Eric Allouche, qui mise sur un essoufflement prochain de la hausse des prix, n'invite pas à une stratégie d'attente, car en attendant une hypothétique accalmie la demande « reste forte ».
2 – Accepter de s'éloigner des centres-villes
Revoir les ambitions à la baisse. Ne pas être trop gourmand. Ou être réaliste. Chacun transcrira ce conseil différemment, mais cela revient au même : viser une maison un peu moins chère, en faisant des compromis. Soit sur la taille de maison, soit sur sa situation géographique. « Quand le marché est tendu, soit vous vous éloignez, soit vous réduisez la surface et les ambitions sur la maison, confirme Laetitia Caron, de PAP. En Ile-de-France, à Lyon ou Marseille, il faut beaucoup s'éloigner... »
« La faiblesse des taux d'intérêt a longtemps permis de compenser la hausse des prix, rappelle le notaire caennais spécialiste de l'immobilier Frédéric Violeau. C'est de moins en moins le cas : pour compenser, cette fois, il faut effectivement s'excentrer un peu des centres urbains. »
S'éloigner ne signifie pas forcément s'ancrer au milieu des champ, rassure Laetitia Caron : « Les communes de périphérie les plus dynamiques ne sont pas trop éloignées des grandes agglomérations : 20 ou 25 km au plus loin de la grande ville ! » Et David Chouraqui, directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobilier, se veut rassurant sur la taille des logements que vous pouvez visez : « Non, on ne perd pas encore une pièce à prix équivalent, par rapport à ce qui se pratiquait avant la crise sanitaire. Sauf, peut-être, dans quelques villes où les prix s'envolent réellement : à Poitiers par exemple, on constate une évolution d'environ +15% sur un an, et la hausse est encore plus nette pour les maisons. » En clair, à Poitiers, à budget équivalent, vous trouverez soit une maison avec une pièce de moins que fin 2020, soit il faudra s'excentrer.
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3 – Négocier le prix ? Oui, mais pas trop longtemps...
Négocier ? Une évidence ! Il ne faut évidemment pas acheter à tout prix. Mais tous les acteurs du marché déconseillent de pousser trop loin la négociation, la faute à une concurrence féroce côté acheteurs. « Pour une maison à 200 000 euros, au prix, c'est-à-dire si ce prix correspond bien à l'estimation, il ne faut pas trop la négocier... Sinon vous passez à côté », prévient Eric Allouche, d'ERA Immobilier.
« Parallèlement à la hausse des prix, les délais de transaction restent tendus : il faut être réactif et prendre sa décision rapidement, confirme Laetita Caron, de PAP. Il y a des zones où il y a une rareté de l'offre. » Même mise en garde de la part de David Chouraqui, de Crédit Agricole Immobilier, filiale de la banque verte pilotant le réseau Square Habitat : « Il faut toujours être en capacité d'aller vite [pour acheter une maison] : saisir les opportunités. Le marché s'est calmé depuis septembre, en comparaison avec le 1er semestre où il s'était vraiment emballé, mais la demande est toujours supérieure à l'offre de biens disponibles. »
4 – Ne pas lésiner sur le DPE
Être réactif et ne pas hésiter à s'excentrer, ok, mais attention à ne pas acheter une passoire thermique à un prix élevé. Les notaires viennent de dévoiler une instructive étude sur la « valeur verte des logements ». Principale révélation : autant l'étiquette énergie (de A à G) a assez peu d'impact sur le prix des appartements en cœur d'agglomération, autant le diagnostic de performance énergétique (DPE) booste ou plombe fortement la valeur d'une maison ancienne.
Ce constat est d'autant plus fort quand vous vous éloignez des centres-villes. En zone rurale, une maison notée F ou G vaut 13% de moins qu'un logement « type » (noté D). Même dans une zone plus tendue, proche d'une métropole, un mauvais DPE plombe le prix de 6% par rapport à un logement noté D. Et en Bretagne, en Occitanie, dans le Centre ou en Normandie, une maison notée A ou B gagne 10% sur sa valeur à la vente par rapport à la maison « standard » (notée D). Bref : ne prenez surtout pas cet indicateur à la légère. Pour une maison, bien plus que pour un appartement, le DPE est un véritable point de négociation du prix !
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5 – Dossier de crédit : soigner votre apport
Vous avez un emploi stable et des perspectives favorables sur le plan professionnel ? Pas de panique, même sans apport personnel, il est encore possible de décrocher un crédit immobilier. Mais les banques préfèrent tout de même sans ambiguïté ceux qui cochent toutes les cases, et donc celle d'un apport personnel couvrant 10% de l'opération, une somme généralement considérée comme suffisante pour payer les frais d'acquisition (taxes, frais de notaire, etc.), frais de garantie bancaire, etc. Et ce d'autant plus qu'à compter de janvier 2022 les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financières (pas de crédits de plus de 25 ans, et 35% de taux d'endettement maximum) deviennent contraignantes pour les banques. Elles peuvent déroger à ces règles pour 1 dossier sur 5, pas plus, sinon elles s'exposent à des sanctions.
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Cette nouvelle donne, que les banques appliquent déjà assez largement, met-elle de côté des candidats à l'achat de maisons ? « On ne voit pas de phénomène d'éviction, de dossiers d'acheteurs qui n'obtiennent pas de crédit alors qu'ils en auraient obtenu il y a 6 mois, rassure David Chouraqui, de Crédit Agricole Immobilier. Cependant, en moyenne, nous constatons une légère progression de la demande d'apport par les banques. » Pas d'éviction... mais pouvoir mobiliser un apport est tout de même hautement recommandé.
