Les frais d'actes notariés, communément appelés « frais de notaire » dans le cadre d’un achat immobilier en neuf ou ancien, sont régis par la réglementation. Des barèmes permettent de calculer leur montant.
Que sont les frais de notaire ?
Lors d'un achat, ceux que l'on nomme communément les « frais de notaire », ou plus exactement les frais d'acquisition, sont composés de plusieurs catégories de frais distinctes :
- Les taxes ou les droits dus au Trésor Public. Le notaire encaisse ces montants pour le compte de l'Etat et des collectivités territoriales. Ce sont les droits d'enregistrement ou droits de mutation, la taxe de publicité foncière, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)...
- Les émoluments (ou honoraires) du notaire. C'est la rémunération du notaire qui est calculée suivant des barèmes fixes ou proportionnels déterminés par un arrêté de février 2020. On y retrouve les émoluments pour l'ensemble des actes et prestations réglementés, comme la rédaction d'un acte de vente ou l'inscription d'une garantie hypothécaire, en matière immobilière. D'autres prestations ne sont toutefois pas réglementées, à l'image de la négociation de bien, dont les honoraires sont fixés librement par chaque notaire.
- La TVA sur les émoluments du notaire.
- Les débours. C'est le remboursement des dépenses engagées par le notaire dans le cadre l'acquisition : extrait du cadastre, salaire du conservateur des hypothèques (inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente), pièces administratives, syndic de copropriété, géomètre-expert...
Bon à savoir : généralement, c'est l'acheteur du bien immobilier qui paye les frais de notaire. Néanmoins, les deux parties peuvent décider d'un commun accord que ce soit le vendeur qui prenne en charge le règlement des frais d'acquisition. Il s'agit d'une vente acte en main.
Hausse des droits de mutation des départements
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à augmenter leurs droits de mutation à titre onéreux jusqu'à 5% du prix de vente maximum (contre 4,5% antérieurement) depuis le 1er avril 2025. A ce jour, plus de 46 départements ont opté pour cette augmentation.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Le calcul des frais de notaire est complexe. Habituellement, les professionnels de l'immobilier ou du financement utilisent des barèmes simplifiés, comme le Barème Rapide Langloÿs, ou des versions électroniques. Un barème simplifié ou informatisé est également utilisé lors de l'acte de vente chez le notaire. Les frais seront alors comptabilisés comme une provision sur frais d'actes notariés et donneront lieu par la suite à une régularisation du trop-perçu.
Les montants que vous aurez à payer au notaire diffèrent notamment selon le caractère neuf ou ancien de l'achat immobilier :
- Frais de notaire pour un achat dans l'ancien : pour l'acquisition d'un logement dans l'ancien, il faut compter entre 7 et 11% de frais de notaire
- Frais de notaire pour un achat dans le neuf : si vous investissez dans un programme immobilier neuf, les frais de notaire seront moins élevés. Comptez entre 2 et 4% du montant de l'opération.
- En cas de prêt garanti par une hypothèque, il faudra ajouter également environ 1% à 2% du montant emprunté.
Astuce pour réduire les frais de notaire
Les frais d'acquisition sont non-négociables. Toutefois, il est possible de déduire du prix de vente l'ensemble du mobilier présent dans le bien : électroménager (four, hotte de cuisine, lave-vaisselle...), placards, climatiseur, jacuzzi, etc. La liste de ces éléments doit apparaître clairement dans le compromis de vente et dans l'acte de vente et ne peut dépasser 5% du prix du bien.
Le notaire peut-il facturer des honoraires pour la rédaction de l'avant-contrat ?
En raison de la nécessité de réaliser des vérifications préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, il est usuel de signer un avant-contrat en amont. Cet avant-contrat peut prendre la forme d'une promesse de vente unilatérale (qui n'engage que le vendeur) ou synallagmatique (qui engage les deux parties). Il s'agit néanmoins d'un véritable contrat, qui entraîne des obligations pour les parties.
Ce contrat peut prendre la forme d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique. Généralement, l'agence immobilière chargée de la vente se charge de la rédaction du compromis.
Cependant, le notaire peut également se charger de la rédaction d'une promesse de vente. Le tarif des notaires ne prévoit pas un montant précis pour les émoluments. La rémunération du notaire est donc constituée d'honoraires, qu'il détermine librement. Le client doit impérativement donner son accord, en signant une convention d'honoraires.
Comment simuler vos frais de notaire ?
Pour calculer vous-même la somme que vous aurez à verser au notaire en fonction de votre projet immobilier, vous pouvez utiliser le calculateur de la chambre des Notaires de Paris.
Voici, pour illustration, deux simulations réalisées en octobre 2026 :
Pour l'achat d'un logement ancien à Rennes, d'une valeur de 200 000 euros, avec un emprunt sans garantie hypothécaire et sans négociation chez le notaire, les frais estimés sont de 15 600 euros (toutes taxes comprises), représentant 7,80% du prix d'achat. Les frais se décomposent en : 3 354 euros (TTC) d'émoluments pour le notaire (1 995 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités et 559 euros de TVA), 11 613 euros de droits d'enregistrement pour le Trésor public, 200 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 600 euros de débours.
Pour l'achat d'un logement en l'Etat futur d'achèvement (VEFA) de 400 000 euros à Bordeaux, sans emprunt hypothécaire et sans négociation, l'estimation des frais de notaire s'élève à 8 700 euros (TTC), soit 2,18% du prix d'acquisition. Les frais se découpent en : 5 272 euros (TTC) d'émoluments pour le notaire (3 593 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités, 879 euros de TVA), 2 383 euros de taxe de publicité foncière, 400 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 600 euros de débours.
Ce qu'avait changé la Loi Macron en 2015
Le calcul des émoluments du notaire, qui ne représentent donc qu'une partie des frais d'acquisition d'un bien, a été révisé par la Loi Macron (Loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques d'août 2015), au grand dam des professionnels du secteur. Le barème, globalement stable depuis 1978, a été légèrement abaissé.
Autres changements apportés par cette loi : les notaires peuvent effectuer une remise sur une partie de leurs émoluments, et pour les mutations immobilières (achat, donation, succession), le total de leurs honoraires a été limité à 10% de la valeur du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 euros. A noter que la rémunération perçue par le notaire est un montant hors taxe.
Un arrêté publié fin février 2020 a de nouveau abaissé les frais de notaire à compter du 1er janvier 2021. Cet arrêté a également modifié les modalités de l'éventuelle remise accordée par les notaires : ceux-ci peuvent maintenant consentir une réduction de 20% sur les transactions d'un montant supérieur à 100 000 euros.
Les notaires peuvent consentir des remises, cependant ces dernières sont strictement encadrées par le Code de commerce. Leur taux est fixe et leur principe à la discrétion du notaire.
| Tranches d'assiette | Taux applicable de 2006 à 2016 | Taux applicable de 2016 à 2020 | Taux applicable à compter du 1er janvier 2021 |
|---|---|---|---|
| de 0 à 6 500 euros | 4,000% | 3,945% | 3,870% |
| de 6 500 à 17 000 euros | 1,650% | 1,627% | 1,596% |
| de 17 000 à 60 000 euros | 1,100% | 1,085% | 1,064% |
| plus de 60 000 euros | 0,825% | 0,814% | 0,799% |
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