Le marché de l'immobilier va subir de plein fouet les nouvelles normes énergétiques. Alors que les experts tablent sur un total de 8 millions de passoires énergétiques en France, comment vendre son bien au meilleur prix, en réalisant ou non les travaux demandés, pour éviter les sanctions à venir.
Selon une étude récente de MeilleursAgents et de SeLoger près de 13% des biens mis en vente en 2021 étaient des passoires énergétiques. Les estimations optimistes tablent sur 5 millions au total sur le marché français mais plusieurs experts, comme l'Union nationale des propriétaires (Unpi), imaginent un chiffre plus près des 8 millions. Résultat, pour un bien classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), le prix de vente baisse de 6,7% par rapport à un logement équivalent classé C, D ou E. Cette décote grimpe à 13% avec les appartements mal étiquetés qui visent un B et même à 17% pour une maison énergivore classée F ou G face à une autre classée A ou B.
Et la situation devrait se corser pour ces biens puisque à partir de septembre 2022, ils seront soumis à un audit énergétique, en plus du nouveau DPE, qui devrait détailler les travaux à entreprendre et les chiffrer. Une procédure qui va forcément jouer sur les négociations immobilières futures.
Une enveloppe de travaux jusqu'à 70 000 euros ?
Si le DPE de votre domicile ou son audit énergétique est mauvais, il sera nécessaire d'envisager des travaux pour le louer selon un calendrier progressif (voir ci-dessous). Pour la vente, le choix vous appartiendra mais « l'impact de la note est inévitable. Le marché immobilier va s'adapter pour moduler ses prix », juge Thomas Abinal de Monetivia, une société spécialisée dans l'immobilier et l'ingénierie patrimoniale. Selon pap.fr, il faut compter en 400 à 600 euros par m² pour obtenir une rénovation performante (passage d'une étiquette G à B ou C).
Pour « des opérations de rénovation globale le montant dépasse régulièrement 50 000 euros, voire s'approche de 70 000 euros », confirme Olivier Salleron, le président de la Fédération française du bâtiment. Des travaux accompagnés financièrement par le dispositif MaPrimerenov encadré depuis janvier par le projet FranceRenov'. Mais sur 650 000 dossiers traités en 2021, le montant de la prime, qui dépend des revenus du foyer fiscal et du type de travaux réalisés, était de 3 196 euros.
Prêt travaux : comparatif des offres
Comment vont réagir les acheteurs ?
Selon une étude pap.fr de 2021, 51% des sondés jugeaient l'étiquette énergétique du bien secondaire lors d'un achat. Ils privilégient la localisation et/ou le coup de cœur. 61% sont mêmes conscients des enjeux financiers à venir d'une passoire thermique mais se disent prêts à passer outre un mauvais DPE, notamment les zones tendues au niveau de l'offre comme les grandes métropoles ou les bords de mer.
Néanmoins, « plus les dates fatidiques se rapprochent, plus le niveau d'inquiétude augmente », souligne Laetitia Caron, directrice générale de pap.fr. « De nombreux biens immobiliers vont être déclassés » dans les prochains mois, insiste Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.
Et les acheteurs, dont les conditions d'emprunt sont aussi plus difficiles, vont se montrer plus tatillon sur les sommes déboursées.
Comment doivent s'adapter les vendeurs ?
Si vous décidez de ne pas faire les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien, faut-il baisser le prix ou attendre de voir comment va réagir l'acheteur éventuel ? En premier lieu, « il est important de connaître le marché immobilier où se situe son bien. Vendre à Paris ou en campagne, ce n'est pas pareil », rappelle Laetitia Caron. Ensuite, il faut décider d'une stratégie selon ses moyens de réaliser les travaux et sa volonté de bien vendre.
Selon l'Unpi, 30% seulement des bailleurs envisageraient de rénover leur logement et les agents immobiliers contactés par MoneyVox voient déjà des biens mal classés - avec la mention « Logement à consommation énergétique excessive » - apparaître sur le marché avec un niveau de décote faible.
« Il sera essentiel d'en tenir compte lors de l'affichage du prix, explique la directrice générale de pap.fr. Il faut être transparent sur les travaux réalisés ou à réaliser. Dans la seconde situation, pourquoi ne pas proposer des devis pour crédibiliser sa parole ? Dans ce type de négociation, il est conseillé de prendre la main plutôt que de la laisser à l'acheteur. »