Denormandie : la défiscalisation dans l'immobilier ancien

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée aux investisseurs dans l'immobilier ancien. Il a pour but de redonner de l'attractivité à certaines villes moyennes, en y développant l'offre de logements rénovés à loyer abordable. Voici les conditions pour 2024.

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale offerte aux propriétaires en contrepartie d'un investissement immobilier locatif. Cette réduction d'impôt, qui tient son nom de l'ancien ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, est issue de la loi de finances pour 2019. Elle a été mise en place afin d'encourager la rénovation dans l'ancien, notamment dans le cadre du plan de lutte contre le logement insalubre, mais aussi pour mettre sur le marché des logements abordables.

Le principe est le suivant : les personnes physiques qui achètent un logement ancien et qui le rénovent afin de le mettre ensuite en location peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt. Elles doivent être fiscalement domiciliées en France au moment de l'investissement. Néanmoins, en cas de déménagement ultérieur à l'étranger, le contribuable pourra continuer à bénéficier de son avantage fiscal.

Ce dispositif est ouvert aux acquisitions de logement ou de local affecté à un usage autre que l'habitation réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024. Initialement prévu jusqu'à la fin 2021, il a été prorogé pour 2022, pour 2023, puis jusqu'en 2027.

Quelles conditions à respecter pour le Denormandie ?

Afin de pouvoir profiter d'une réduction d'impôt, les investisseurs doivent respecter un certain nombre de conditions, s'agissant de l'investissement en lui-même, du contrat de location et des revenus du locataire.

La localisation du bien

Tous les logements anciens à rénover ne peuvent faire bénéficier leur acquéreur d'une réduction d'impôt. En effet, seuls les biens situés dans certaines communes y sont éligibles. Sont concernées :

• celles situées en zone labellisée « Cœur de ville »
• et celles qui ont passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

Initialement, seuls les logements des centres-villes étaient éligibles, mais la loi de finances 2020 a élargi ce périmètre à la totalité de la commune, en supprimant la notion de « centre-ville » à compter du 1er janvier 2020.

Les travaux éligibles

A l'inverse de la réduction Pinel destinée à l'acquisition de logements neufs, le dispositif Denormandie a été mis en place pour les logements anciens nécessitant des travaux. Ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération, c'est-à-dire prix d'acquisition, frais de notaire, commissions des éventuels intermédiaires, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et travaux compris. Ils doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE, mais pas nécessairement à l'initiative de l'acheteur. En effet, les travaux effectués par le vendeur dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover (VIR) sont aussi éligibles au dispositif. Enfin, depuis le 1er janvier 2020, un acheteur peut également bénéficier de la réduction d'impôt pour un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration avant son acquisition.

Dans sa rédaction initiale, le dispositif Denormandie autorisait seulement les « travaux de rénovation », c'est-à-dire qui ont pour but la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables, et la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces. La création de nouvelles surfaces habitables était également autorisée si elle résultait de l'aménagement de surfaces annexes (aménagement de combles et transformation d'un garage en chambre, par exemple).

Depuis le 1er janvier 2020, cette notion de « rénovation » a disparu, remplacée par celle « d'amélioration ». Dès lors, en plus des travaux de rénovation susmentionnés, sont maintenant éligibles ceux qui créent de nouvelles surfaces habitables, mais également des surfaces annexes (garages, place de stationnement, balcons, vérandas, caves, loggias, etc.). Enfin, les travaux d'économies d'énergie de toutes ces surfaces sont aussi autorisés. A noter que les travaux décoratifs sont toujours exclus.

Enfin, ces travaux doivent :

• soit permettre de diminuer d'au moins 30% la consommation conventionnelle en énergie primaire du bien (20% s'il est situé en copropriété),
• soit respecter les exigences de performance énergétique susmentionnées pour au moins 2 des 5 catégories suivantes : isolation de la toiture, des murs donnant sur l'extérieur ou des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage ou bien système de production d'eau chaude sanitaire.

Dans tous les cas, le contribuable doit justifier, après travaux, d'une consommation énergétique annuelle en-dessous de 331 kilowattheures (kWh) par mètre carré, soit la catégorie E au minimum sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le contrat de location : durée, loyers...

En contrepartie de la réduction d'impôt, l'investisseur s'engage à louer son bien pendant 6 ans au minimum. Il peut aussi convenir d'une durée de 9 ou bien 12 ans, s'il le souhaite. Un contrat de bail doit être signé au plus tard 1 an après l'achèvement ou l'acquisition du logement, désigné alors comme la résidence principale du locataire.

Le bailleur ne peut pas fixer librement le montant du loyer. En effet, il doit respecter des plafonds qui varient selon la zone géographique (A, A bis B1, B2 ou C) du bien loué, ainsi que selon la surface du logement. Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, applicables pour 2024 sont les suivants :

Afin de prendre en compte la réalité du marché locatif, un coefficient multiplicateur est appliqué au plafond. Voici la formule du coefficient : 0,7 + (19/surface habitable du logement). Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ensuite, il faut le multiplier au bon plafond du tableau pour obtenir le plafond du bien.

Les revenus du locataire

Comme les loyers, le revenu fiscal de référence du ou des locataires est plafonné. Le contribuable ne peut pas louer son bien à des personnes dont le RFR excède un certain montant. En revanche, il peut tout à fait le louer à des ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal que le bailleur.

Voici les plafonds annuels de ressources qu'il faut respecter en 2024 :

Quelle réduction d'impôt en Denormandie ?

Si l'investisseur remplit toutes les conditions exposées plus haut, il pourra bénéficier de l'avantage fiscal. Celui-ci prend la forme d'une réduction d'impôt, correspondant à un pourcentage du prix de revient net du bien acquis. Plus la durée de location est longue, plus le pourcentage et, de fait, la réduction d'impôt sont élevés :

• 12% du prix du bien pour 6 ans de location,
• 18% du prix du bien pour 9 ans de location,
• 21% du prix du bien pour 12 ans de location.

Cette réduction est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (travaux inclus) et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. De plus, l'investisseur doit tenir compte du plafonnement global des niches fiscales. Il s'agit d'un système qui consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont une même personne peut bénéficier chaque année pour le calcul de son imposition. Ainsi, pour le calcul de l'impôt sur le revenu 2022, le total de ces réductions ne peut dépasser 10 000 euros.

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