Une bonne idée qui se transforme en source de stress à cause du retournement du marché immobilier observé depuis fin 2022 : pour certains emprunteurs, le prêt relais, censé leur permettre de réaliser un nouveau projet immobilier rapidement et facilement, se transforme actuellement en cadeau empoisonné.
Pour rappel, le prêt relais permet à un emprunteur d'acheter un bien avant d'avoir vendu le précédent. La banque va accepter de prêter une somme que l'emprunteur remboursera une fois la vente du premier bien effectuée. Historiquement, cette somme prêtée par la banque, pour une durée allant d'un à deux ans, varie entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien, moins le capital restant dû sur le prêt. Le prêt relais permet ainsi de ne rembourser que les intérêts pendant une période fixée à la signature de l'emprunt, le capital n'étant dû qu'à la vente du premier bien.
Un allongement des délais de vente qui pose problème
Sur le papier, ce type de financement peut donc permettre de se positionner sur la perle rare avant d'avoir récupéré l'argent nécessaire. Mais récemment, plusieurs problèmes peuvent se poser, notamment pour les emprunteurs ayant réalisé ce type d'opération dans les 18 derniers mois.
Car depuis 2022 et la hausse rapide des taux de crédit immobilier, le marché est en mutation. « Il y a un allongement des délais de vente, confirme Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Dans le contexte actuel, avec notamment la hausse des taux, le marché s'est contracté donc il n'est pas étonnant que certains emprunteurs rencontrent des difficultés. »
C'est le cas de Catherine, propriétaire d'une maison dans la région nantaise. Il y a un an, elle décide d'acquérir un nouveau bien, et se rapproche donc de sa banque qui lui propose un prêt relais à hauteur de 70% du bien qu'elle cherche à vendre. Mais après un an, le bien n'est toujours pas vendu et l'angoisse commence à monter.
D'autant que son contrat de prêt stipule que le prêt relais n'est valable que pour une année. « Ça dépend des banques, il y a des banques où c'est d'office deux ans, d'autres où la durée est d'un an reconductible, voire juste un an, prévient Sandrine Allonier. Au moment de la signature, il faut donc bien vérifier les conditions sur les durées. On peut également demander à la banque quel accompagnement elle compte mettre en place en cas de difficultés à vendre. »
Des baisses de prix difficiles à accepter
Selon la spécialiste du crédit immobilier, ces difficultés peuvent souvent s'expliquer par un facteur simple : les emprunteurs qui doivent vendre leur bien ont parfois du mal à accepter de baisser le prix. « La plupart du temps, s'il n'y a pas de visites et que le bien ne se vend pas, c'est parce qu'il est affiché trop cher. Il y a souvent une réticence à baisser le prix du bien, car les emprunteurs ont fait un plan de financement pour le nouveau bien qui comprend un certain prix pour l'ancien. Or, le marché est en évolution, et certains biens se retrouvent alors au-dessus du marché. »
Les banques se montrent-elles aujourd'hui plus réticentes à l'idée de proposer des prêts relais ? Non, à en croire les différents experts interrogés. Les données de la Banque de France en date de juin 2024 montrent d'ailleurs que la part des prêts relais dans la production de crédit (hors renégociations), « après avoir progressé régulièrement entre 2018 et 2022, évolue depuis entre 6 et 8% ».
« Ce sont les gens qui sont frileux, pas les établissements bancaires, assure Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Les banques demandent à l'emprunteur de réaliser des estimations et proposent toujours 70% de la valeur du bien. Si la banque valide le prêt relais, elle n'a ensuite aucun intérêt à mettre en difficulté l'emprunteur. Son but est que l'emprunteur puisse vendre son bien pour récupérer le capital prêté. »
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Bien souvent, la banque va alors inciter le vendeur à faire de nouvelles estimations au bout de six mois. Quitte à expliquer à l'emprunteur qu'il va falloir consentir à une baisse de prix en échange d'une prolongation de la durée du prêt relais. « Il faut rester dans un dialogue avec la banque, confirme Sandrine Allonier. L'intérêt de la banque c'est que vous réussissiez à vendre. Si le bien n'a pas pu être vendu dans les délais impartis, il peut y avoir une mise en location. Très souvent, la banque va essayer de trouver une solution. »