Qu'est-ce qu'un « bon » taux de crédit immobilier ? Vaste question, que de nombreux emprunteurs en passe de concrétiser leur projet immobilier se posent. D'autant qu'en cette rentrée 2025, les banques se montrent toujours actives mais risquent de se montrer plus sélectives, après un premier semestre qui a vu la production de crédit augmenter de 40% sur un an.

Après plusieurs mois de baisse, les taux se sont stabilisés depuis le printemps. Sur 20 ans, la moyenne tourne autour de 3,27%. Pour un bon dossier, il reste possible de descendre à 3,10%, voire sous les 3% dans certains cas. À l'inverse, pour des profils moins solides ou des projets plus longs, les barèmes s'étendent jusqu'à 3,7%.

« Il faut distinguer les taux affichés et les taux négociés »

Mais « il faut distinguer les taux affichés et les taux négociés », pose Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. « Ces dernières semaines, les écarts se sont beaucoup creusés entre les banques qui ont déjà beaucoup prêté et celles qui affichent encore la volonté de faire du crédit immobilier. »

Des taux très différents en fonction de chaque profil

Ainsi, toutes les banques ne jouent pas le même jeu. Et à l'intérieur même d'un établissement, l'écart peut dépasser un demi-point selon le profil de l'emprunteur. « Les banques vont continuer à faire de bons taux pour les clients qu'elles veulent, tout en affichant sur leurs barèmes des taux plus élevés », confirme Sandrine Allonier.

Jouer sur la durée

La durée du prêt reste une variable essentielle : plus elle est courte, plus le taux est bas. Emprunter sur 20 ans plutôt que 25 permet non seulement de réduire la facture d'intérêts, mais aussi d'afficher un meilleur profil auprès de la banque. Les frais de dossier et de garantie, souvent sous-estimés, pèsent également dans la balance. Ils peuvent représenter plusieurs milliers d'euros et se négocient, surtout quand le dossier est solide.

La banque regarde (aussi) la nature du bien

Enfin, la qualité du bien immobilier lui-même compte. Les logements dotés d'un bon DPE ou les projets de rénovation énergétique bénéficient parfois de conditions plus avantageuses, certaines banques proposant des taux bonifiés pour encourager ces investissements.

Finalement, « un bon taux, c'est un taux inférieur à la moyenne du marché au moment où vous empruntez, après avoir actionné tous les leviers de négociation : assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie... », juge Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi.

Un contexte encore favorable, mais incertain

À quoi peut-on s'attendre dans les semaines à venir ? À l'échelle macroéconomique, les taux d'État français à 10 ans évoluent autour de 3,5%. Comme les banques s'appuient largement sur ces références pour fixer leurs barèmes, une remontée peut se traduire par un ajustement rapide de la part des établissements bancaires. Si la tendance globale est à la stabilité, une petite hausse d'ici à la fin de l'année n'est pas à exclure, notamment à cause de l'incertitude politique qui se profile en France.

« Rien n'incite les banques à baisser » : Quels taux pour votre crédit immobilier à la rentrée ?

Pour les emprunteurs, cela signifie que la fenêtre de tir est encore bonne. Les taux actuels restent compétitifs par rapport aux années précédentes et permettent de financer des projets dans de bonnes conditions. Mais il serait risqué de parier sur une nouvelle baisse : au mieux, les taux se stabiliseront. Dans le pire des cas, ils pourraient légèrement remonter.

« Le TAEG intègre l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Il reflète le coût réel du crédit »

Le TAEG, un indicateur plus pertinent

Dans l'esprit de nombreux emprunteurs, le taux nominal reste le premier repère. Pourtant, ce chiffre ne fait pas tout : mieux vaut se pencher sur le taux annuel effectif global (TAEG) de votre offre. « Le TAEG intègre l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Il reflète le coût réel du crédit », confirme Caroline Arnould. « Une banque peut proposer un taux nominal de 3,10% mais avoir un TAEG de 3,45%, alors qu'une autre avec 3,20% nominal peut afficher un TAEG de 3,30%. C'est ce chiffre qui permet de comparer objectivement les offres. »

Le problème, c'est que le TAEG est plus difficile à comparer et que les emprunteurs n'y prêtent pas toujours attention. La bonne pratique consiste donc à demander des simulations complètes sur plusieurs durées, à mettre les offres en concurrence et à vérifier systématiquement le TAEG avant de signer.

« On négocie toujours mieux quand on n'est pas dans l'urgence »

Dernier conseil : « Surtout, il faut anticiper, assure Caroline Arnould. Un bon taux, ça se prépare plusieurs mois à l'avance. Monter son dossier, comparer, solliciter plusieurs banques : tout cela prend du temps. On négocie toujours mieux quand on n'est pas dans l'urgence. »