Budget 2025 : ce qui doit changer pour les locations meublées

Depuis plusieurs mois, les avantages fiscaux dont bénéficient les propriétaires de locations meublées sont dans le viseur de l'État. Et le nouveau gouvernement Barnier ne semble pas faire exception. Voici ce qui devrait changer, après la présentation du projet de loi de finances pour 2025.

La première version du projet de loi finances pour 2025 a été dévoilée ce jeudi 10 octobre, et apporte son lot de nouveautés, notamment sur le volet du logement. Dans le viseur du gouvernement depuis plusieurs mois, le régime de location meublée non professionnelle (LMNP) va connaître à l'avenir certains changements.

Mi-juillet, la députée LREM du Finistère Annaïg Le Meur déposait une proposition de loi sur la fiscalité locative. Parmi ses recommandations : baisser à 30% l'abattement fiscal des meublés de tourisme type Airbnb ou Abritel, contre actuellement 71% pour les classés et 50% pour les non classés, mais aussi abaisser les seuils de chiffre d'affaires. L'objectif étant de ralentir et de freiner la bascule des logements de longue durée vers la courte durée.

Mais le rapport de la députée visait aussi les locations meublées dans leur ensemble, à cause des différences d'imposition entre location meublée et non meublée. « Cette distinction historique, qui avantage fortement les locations en meublés, de courte ou de longue durée, et que la fiscalité française des revenus locatifs est la seule en Europe à pratiquer, apparaît aujourd'hui sans aucune justification », expliquait Annaïg Le Meur dans son rapport.

En effet, avec cet avantage inhérent aux locations meublées, 70% des propriétaires de logements meublés non professionnels ne paient pas d'impôt sur les loyers reçus, selon les chiffres de l'administration fiscale. Les propriétaires qui choisissent de louer en location meublée non professionnelle (LMNP) peuvent déduire de leurs revenus locatifs des amortissements censés représenter la perte de valeur du bien causée par son utilisation et l'usure du temps. Or, ces derniers ne sont ensuite pas pris en compte dans le calcul de la plus-value du logement lorsqu'il est vendu.

Impôts sur l'immobilier : ces nouvelles règles pourraient déplaire aux propriétaires airbnb

Une nouvelle manne d'économies pour Bercy ?

Plutôt que de taxer uniquement les locations meublées de courte durée - en ciblant ainsi les plateformes comme Airbnb ou Abritel - c'est donc tout le système LMNP qui est aujourd'hui remis en cause. Selon le projet de loi présenté ce jeudi, le changement porte donc sur le calcul de la plus-value des locations meublées non professionnelles (LMNP), et non pas sur les plafonds d'abattement fiscal. A partir du 1er janvier 2025, le projet de loi de finances prévoit de soustraire le montant de l'amortissement du prix d'acquisition du logement. Les montants des plus-values ainsi calculées devraient donc augmenter, et aboutir à une imposition plus élevée.

BFMTV donne ainsi l'exemple suivant pour un bien acheté 100 000 euros et mis en location. Si le propriétaire, au titre de l'amortissement, déduit 20 000 euros dans la déclaration de ses revenus locatifs au fil du temps, sa taxation sera plus faible. Au moment de la revente, si le bien est revendu 150 000 euros, il est aujourd'hui taxé sur sa plus-value, soit 50 000 euros. Mais avec le nouveau projet de loi, les 20 000 euros déduits au fil du temps seront également pris en compte. Le propriétaire sera donc imposé non plus sur 50 000 euros, mais sur 70 000.

Selon le gouvernement, cette mesure permettrait d'inciter les propriétaires de logements à privilégier la location vide classique plutôt que la location en meublé. Néanmoins, pour de nombreux professionnels, cette nouveauté pourrait avoir l'effet inverse et impacter encore plus fortement un marché locatif déjà en forte tension.