3,7 millions de logements sont des résidences secondaires en 2023, en France, selon la dernière étude de l'Insee à ce sujet, soit environ 10% du parc total de logements. Ont-elles un impact sur les prix de l'immobilier ? Probablement, si l'on en croit les experts interrogés.
Le marché des résidences secondaires se porte bien et continue de susciter les convoitises. Après une baisse liée aux taux d'intérêt, la demande pour ce type de logements « a repris vigoureusement à l'été 2023 », selon une étude du courtier immobilier Pretto (1), sortie début juillet 2024. Une tendance qui se poursuit au premier trimestre 2024, avec une hausse de plus de 50% par rapport au premier trimestre de l'année précédente.
Cette bonne forme a des répercussions sur les prix des logements dans les secteurs où la proportion de résidences secondaires est plus forte, notamment en bord de mer. Dans les stations balnéaires, les prix ont grimpé de 1,1%, alors qu'ils ont baissé de 1,8% dans l'ensemble de la France sur les douze derniers mois, selon SeLoger. Dans cette étude, « on a sélectionné les stations balnéaires qui ont une forte proportion de résidences secondaires (plus de 20%) », précise à MoneyVox Alexandra Verlhiac, économiste doctorante au sein du groupe spécialisé dans la diffusion d'annonces immobilières. Au 1er juillet 2024, le prix le long d'un littoral s'élève à 4 943 euros par m², bien au-dessus de la moyenne française, à 3 064 euros par m².
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Les acquéreurs de résidences secondaires « moins dépendants du crédit »
Ce dynamisme le long de la côte s'explique, avant tout, par la facilité de l'accès à l'argent. « Les personnes qui achètent une résidence secondaire n'ont pas le même profil que ceux qui investissent dans une résidence principale. Ils sont moins dépendants du crédit », éclaire Alexandra Verlhiac. « Là où il y a le plus de résidences secondaires, c'est là où le marché résiste le mieux. »
C'est le cas à Saint-Tropez (Var), où plus de deux logements sur trois sont des résidences secondaires (68,3%). Les prix de l'immobilier ont flambé entre juillet 2023 et juillet 2024, passant de 13 940 euros à 14 656 euros par m2 (+5,1%), appartements et maisons confondus, selon SeLoger. Concrètement, un logement de 70 m2 coûte désormais la coquette somme de plus d'un million d'euros (1 025 920 euros précisément) !
Dans le département, la moyenne est pratiquement trois fois plus basse : il faut compter 4 318 euros par m2 pour un appartement et 5 135 euros par m2 pour une maison. « Saint-Tropez est mondialement connu. Il y a des endroits très beaux, de très belles plages, mais aussi des lieux atypiques et qui font rêver », explique une agente immobilière tropézienne souhaitant garder l'anonymat. Ces atouts favorisent la dynamique sur les prix. Pourtant, la mairie a décidé d'instaurer une surtaxe de 60% sur ses résidences secondaires, à partir de cette année, pour tenter de freiner les hausses et permettre aux Tropéziens de trouver un logement à l'année, plus facilement.
Des écarts de prix importants entre le bord de mer et les terres
Plus au nord, le long des littoraux bretons et normands, les prix de l'immobilier ont baissé ces douze derniers mois, avec des valeurs en dessous des 4 000 euros par m2, en moyenne. Par ailleurs, dans ces régions, la proximité avec la plage (moins de 2 km) entraîne un impact plus important « sur le prix des biens immobiliers par rapport aux autres littoraux », note SeLoger.
En France, un logement proche du bord de mer fait grimper le prix de 7,9%, en moyenne. Alors qu'en Bretagne, ce prix explose de 17,9% et même de 19,6% le long du littoral de la Manche. « Dans la région Provence-Alpes-Côte d'Azur où le littoral est plus urbanisé que celui de la Manche ou de la Bretagne, les biens immobiliers à quelques mètres de l'eau sont moins rares et l'impact de cette proximité à la plage y est donc moins fort », analyse Alexandra Verlhiac.
À Trouville (Calvados), par exemple, le prix au m2 pour une maison est de 6 907 euros, en juillet 2024 (+6,2% en un an !). Quelques kilomètres plus dans les terres, à Saint-Arnoult, le même type de bien coûte 4 898 euros par m2. Concrètement, pour un logement de 100 m2, il faut débourser 690 700 euros à Trouville et 489 800 euros à Saint-Arnoult, soit plus de 40% de différence. Concernant la proportion de résidences secondaires, plus de deux logements sur trois sont concernés à Trouville (67,4%) contre moins de deux sur cinq à Saint-Arnoult (39,6%).
« Le marché trouvillais est dynamisé par celui des résidences secondaires, précise William Aloé, directeur de l'agence immobilière Normandy Castel à Trouville-sur-Mer, auprès de SeLoger. Si la demande s'est réduite depuis deux ans, elle reste toujours active. (...) Nos clients recherchent en grande majorité à acquérir des résidences secondaires. » Et ce malgré la décision de la mairie d'augmenter de 20% la taxe d'habitation sur ce type de bien.
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Des stations de ski portées par le marché du luxe
À la montagne, et plus particulièrement en Savoie et en Haute-Savoie, le taux de résidences secondaires atteint des records : jusqu'à 88,3% aux Belleville (stations de ski des Menuires et de Val Thorens). D'ailleurs, dans le top 10 des communes de plus de 2 000 habitants avec la plus forte proportion de ce type de bien, sept sont situées dans ces deux départements.
Ces villes sont collées aux domaines skiables les plus prestigieux de France. « Dans les stations de ski, les prix de l'immobilier résistent mieux, hormis dans les Vosges et le Massif Central. Courchevel ou La Plagne, par exemple, sont des stations qui ont un marché du luxe très important, note Alexandra Verlhiac, de SeLoger. À travers nos chiffres, on voit que le marché immobilier du luxe résiste mieux que le marché classique. Les prix augmentent même dans les Alpes. »
La raison ? « Sur ces marchés, une bonne partie des acquéreurs viennent de l'étranger. Ils sont moins dépendants du crédit et n'ont pas de problème de pouvoir d'achat en baisse. » Les prix peuvent donc rester élevés, car les refus de vente sont peu nombreux.
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C'est le cas à Megève, où le prix moyen pour un appartement est de 11 322 euros par m2, en juillet 2024. Cette ville, située en Haute-Savoie, a connu une hausse de 3,9% des tarifs pour ce type de bien, et même une explosion de 8,5% sur les deux dernières années. « C'est une station “quatre saisons”, qui tourne aussi bien l'hiver que l'été. Le village a toujours existé, l'altitude est moins élevée qu'ailleurs et il y a le plus grand complexe sportif des Alpes », nous explique Olivier Roche, PDG du groupe Sotheby's International Realty, agence immobilière qui gère des appartements et des chalets de luxe, notamment à Megève. « Les prix ont beaucoup augmenté car on avait du retard par rapport à d'autres stations. Même si, avec la crise de l'immobilier, on a un léger ralentissement maintenant. »
Malgré tout, le marché « reste dynamique ». Signe que la proportion de résidences secondaires est l'une des raisons qui maintiennent les prix de l'immobilier à un niveau très élevé dans certaines villes.
(1) L'étude se base sur 100 000 personnes qui se sont inscrites chez Pretto (l'étape post-simulation qui déclenche un accompagnement par un courtier) et qui ont déclaré souhaiter acquérir une résidence secondaire.
