La mise en location d'un logement en meublé n'entre pas dans le même cadre fiscal que la location d'un bien nu. Le législateur a prévu deux statuts selon le caractère professionnel ou non de l'activité de loueur, ainsi que deux régimes d'imposition des revenus de cette activité.
Qu'est-ce qu'une location meublée ?
Pour qu'une location soit qualifiée de « meublée », le locataire doit disposer d'un local d'habitation garni de meubles indispensables à une occupation normale. Un décret du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments dont le logement doit obligatoirement disposer : un lit avec couette ou couverture, une cuisine équipée (four ou micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur avec congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine), une table et des sièges, des étagères de rangement et des luminaires, notamment.
Ainsi, lorsqu'un contribuable met en location un bien meublé, les loyers qu'il en retire sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas dans celle des revenus fonciers, contrairement à la location nue.
S'agissant du régime fiscal, le bailleur peut être soumis de plein droit soit au régime micro-BIC ou au régime réel selon les revenus locatifs perçus. Ses obligations déclaratives diffèrent selon son statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
Les loueurs en meublé professionnels
La location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies s'agissant des recettes annuelles issues de cette activité :
- elles dépassent 23 000 euros TTC, c'est-à-dire en comptant loyers, charges, et éventuelles garanties d'assurance pour garantir ce loyer inclus ;
- elles constituent la majorité des revenus du foyer fiscal, et excèdent donc les autres revenus d'activité (salaires, bénéfices agricoles et non commerciaux, revenus des gérants et associés, etc.).
A noter qu'il importe peu que la location soit continue (elle peut être saisonnière), du moment qu'elle est habituelle.
Depuis le 1er janvier 2020, il n'est plus obligatoire pour le loueur en meublé professionnel d'être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour exercer son activité. Dès lors, sa qualité ne s'apprécie plus qu'au regard des 2 conditions susmentionnées.
Le régime fiscal des LMP
Hormis les loueurs qui exercent leur activité dans le cadre d'une société (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés, les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon le montant des revenus locatifs perçus, le bailleur a le choix entre un régime micro-BIC ou le régime réel. Au-delà de 77 700 euros (pour la plupart des locations meublées, seuil applicable pour les recettes 2024), c'est ce dernier qui s'applique. Néanmoins, le contribuable peut également opter pour le régime réel, quand bien même ses revenus seraient inférieurs à ce seuil, s'il souhaite déduire le montant précis de ses charges ou amortir son bien.
Le loueur doit ainsi déclarer les revenus nets, c'est-à-dire l'ensemble des recettes perçues, desquelles il peut déduire les frais d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les cotisations d'assurance, les intérêts d'emprunt. Il peut également déduire l'amortissement du local, du mobilier et des travaux. L'avantage du caractère professionnel tient dans le traitement d'un éventuel déficit généré par l'activité. En effet, et contrairement au LMNP, ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant, et réduire ainsi le montant d'impôt à payer.
Le LMP peut également, comme le LMNP et s'il en respecte les conditions, opter pour le micro-BIC ou régime spécial BIC (lire plus bas).
Le régime social des LMP
Les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. À ce titre, les LMP sont soumis aux cotisations sociales et doivent s'enregistrer auprès des organismes sociaux compétents (URSSAF/organismes des indépendants selon la situation). Ces cotisations sont calculées sur la base du bénéfice de l'activité et ouvrent des droits sociaux (maladie, retraite, etc.).
Les plus-values des LMP
À la revente, les plus-values des LMP sont traitées comme des plus-values professionnelles et tiennent compte des amortissements réalisés sur le bien. Néanmoins, les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d'un régime d'exonération lorsqu'ils exercent leur activité depuis plus de cinq ans. Ainsi, la plus-value sera totalement exonérée si l'activité du LMP dégage des recettes annuelles (éventuellement corrigées) inférieures à 90 000 euros HT (exonération partielle entre 90 000 et 126 000 euros HT).
Les loueurs en meublé non-professionnel
À défaut d'être loueur en meublé professionnel, le loueur sera considéré comme non-professionnel. Il suffit qu'un seul des critères du LMP ne soit pas satisfait pour être LMNP. À noter qu'il faut toutefois effectuer une déclaration de début d'activité dans les 15 jours suivant le démarrage, désormais via le guichet unique des formalités des entreprises, qui transmettra l'information au greffe du tribunal de commerce compétent.
Comme pour son homologue professionnel, l'imposition peut se faire sous deux régimes fiscaux.
Le micro-BIC permet aux entrepreneurs individuels qui tirent moins de 77 700 euros de leur activité de location meublée de pratiquer un abattement forfaitaire de 50% sur l'ensemble des recettes. Cet abattement est porté à 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. En contrepartie, il n'est pas possible de déduire des charges ou des frais réels. Lorsqu'un contribuable a opté pour ce régime, son choix est valable pour l'année, puis reconduit tacitement tant que les conditions sont remplies.
À noter que sont exclus de ce régime les contribuables ayant opté pour l'assujettissement à la TVA de leur activité. Il faut donc être en franchise en base de TVA (la TVA est payée sur les charges et non déductible ; les recettes sont facturées hors taxes).
Si les revenus locatifs dépassent la somme de 77 700 euros, le régime réel s'applique. Le contribuable peut aussi préférer choisir ce régime plutôt que le micro-BIC. Pour le régime réel, une comptabilité de type commercial doit être tenue, identique à celle du LMP. Les déficits constatés ne sont imputables que sur des revenus de même nature (catégorie BIC non professionnel) de l'année ou des dix années suivantes.
Précision importante : en cas de location meublée de courte durée d'un immeuble non classé (souvent appelée « location meublée de tourisme », comme sur Airbnb), une fiscalité spécifique s'applique. Depuis la loi de finances pour 2025, le plafond pour bénéficier du régime micro-BIC est abaissé à 15 000 euros de recettes annuelles, et l'abattement forfaitaire réduit à 30%.
Les cotisations sociales
Les revenus tirés de la location sont considérés comme des revenus du patrimoine et soumis au taux global de 17,2% de prélèvements sociaux. Cependant, les LMNP qui pratiquent la location de courte durée de manière habituelle (par exemple via Airbnb) et qui tirent plus de 23 000 euros de recettes doivent être affiliés au régime social des indépendants géré par l'URSSAF, sauf si la gestion est confiée à une agence professionnelle disposant d'un mandat de location.
Les plus-values
Les plus-values relèvent du régime des plus-values des particuliers et bénéficient d'un abattement progressif selon la durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Les nouveautés de la loi de finances pour 2025 : prise en compte des amortissements lors de la revente
La plus-value immobilière se calcule en fonction de la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente du bien, corrigée de certains éléments définis par la loi.
Jusqu'en février 2025, lors de la revente d'un bien par un loueur en meublé non professionnel, les amortissements déduits pendant la période de location n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le propriétaire bénéficiait donc d'un avantage fiscal : la base d'imposition n'était pas diminuée de ces amortissements.
Désormais, le montant des amortissements déduits doit être pris en compte : le prix d'acquisition de l'immeuble est donc réduit de la valeur de ces amortissements, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Toutefois, certaines dépenses amorties restent exclues de cette règle : notamment les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par un professionnel et prises en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu, ainsi que les dépenses d'entretien ou de réparation, sauf si elles sont indissociables d'améliorations.
De plus, certains biens loués en meublé, comme les résidences services étudiantes ou seniors, demeurent exclus de cette nouveauté.
Le calcul de la plus-value étant effectué par le notaire, il est recommandé de consulter un professionnel avant toute vente pour estimer précisément le montant imposable.
Les différences entre LMP et LMNP
| Loueur en meublé professionnel | Loueur en meublé non-professionnel | |
|---|---|---|
| Cotisations sociales | Affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants | 17,2% au titre des revenus du patrimoine |
| Régime réel | Imputation des déficits possibles sur le revenu global | Imputation des déficits uniquement sur les revenus de même nature de l'année ou des 10 années suivantes |
| Micro-BIC | Possible sous réserve d'être en franchise de TVA et que les recettes soient inférieures à 77 700 euros (ou 15 000 en cas de location meublée de courte durée sur un immeuble non classé) | |
| Plus-values | Plus-values professionnelles avec possibilité d'exonération | Plus-values des particuliers avec un système d'abattement selon la durée de détention. |
Carole-Anne CORNET
Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite
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