Si vous revendez un bien immobilier, vous allez peut-être réaliser une plus-value. Serez-vous imposable ou non sur cette plus-value immobilière ? Une « surtaxe » s'appliquera-t-elle en cas de gain particulièrement important ? Ou, à l'inverse, pouvez-vous bénéficier d'une exonération ? Nos explications.
La plus-value immobilière, qu'est-ce-que c'est ?
Si vous avez acheté un bien immobilier il y a quelques années et que vous cherchez à le revendre aujourd'hui, il est fort possible que vous réalisiez une plus-value. Vulgairement, une plus-value immobilière correspond au bénéfice obtenu lorsque l'on revend plus cher un bien que l'on a acquis à un prix moindre. Selon le Code général des impôts, les plus-values ainsi réalisées par les particuliers lors de la vente d'un bien immobilier sont passibles de l'impôt sur le revenu et assujetties aux prélèvements sociaux.
Quelles plus-values sont imposables ?
Les plus-values imposables sont celles réalisées à titre occasionnel par des particuliers personnes physiques qui agissent dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Elles proviennent de la cession à titre onéreux de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, ou de droits relatifs à ces biens. Il peut donc s'agir de la vente d'un immeuble, d'une maison, d'un terrain, ou encore d'un usufruit, d'une nue-propriété, d'une servitude ou d'une mitoyenneté, par exemple.
À noter qu'une plus-value en cas de vente d'un logement meublé loué (ou destiné à être loué meublé) par des personnes qui n'ont pas le statut de loueurs professionnels est soumise aux règles applicables aux plus-values privées, détaillées sur cette page. A l'inverse, les gains des loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles.
C'est donc la cession à titre onéreux du bien immobilier (ou du droit y afférant) qui constitue le fait générateur de l'impôt. A contrario, ne sont pas concernées toute cession à titre gratuit ou toute transmission sans contrepartie pour le cédant. Peuvent ainsi être créateurs de plus-values imposables les ventes, les échanges et les partages qui mettent fin à une indivision, notamment.
Quelles plus-values sont exonérées ?
En cas de vente de sa résidence principale
La loi prévoit de nombreux cas dans lesquelles la plus-value est exonérée d'impôt. Le plus connu étant l'exonération de la plus-value issue de la vente de sa résidence principale. En effet, la vente de la résidence principale est systématiquement exonérée d'impôt sur la plus-value. Les dépendances du bien (comme une cave, un garage, un parking, une cour, un passage, etc.) bénéficient également de l'exonération.
Pour qu'un bien soit considéré comme votre résidence principale, vous devez l'occuper la majorité de l'année. Pour profiter de l'exonération, vous devez résidez dans le bien jusqu'au jour de la cession, ou du moins jusqu'au jour de la mise en vente du bien. Néanmoins, si le propriétaire du bien a quitté sa résidence pour aller dans une maison de retraite ou en foyer d'accueil, l'exonération de la plus-value réalisée est effective si la vente intervient dans les deux ans qui suivent, et si la résidence est restée libre de toute occupation durant cette période.
Autres cas d'exonération
Mais ce n'est pas le seul cas dans lequel un vendeur profitera d'une exonération. Par exemple, sera aussi exonérée la plus-value résultant de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, si l'intégralité ou une partie du prix de la vente sert à l'acquisition ou à la construction d'une résidence principale, dans un délai de 24 mois à compter de la cession du bien.
Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité », de condition modeste, peuvent également prétendre à une exonération. Pour entrer dans cette catégorie, le plafond de revenus est fixé à 12 456 euros pour l'année 2024 (pour la première part de quotient familial), majorée de 3 327 euros pour chaque demi-part supplémentaire. Le revenu fiscal de référence pris en compte sera celui de l'avant-dernière année précédant celle de la cession (N-2), soit celui de l'année 2022 pour une cession en 2024. De plus, les intéressés ne doivent pas être passibles de l'impôt sur la fortune immobilière.
D'autres situations peuvent également amener à une exonération selon la loi : si le bien est cédé après une durée de détention supérieure à 30 ans, si le bien est cédé pour un prix inférieur à 15 000 euros ou encore dans le cadre d'une cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux.
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
On pourrait penser que le calcul de la plus-value immobilière est simple : « prix de vente – prix d'achat = plus-value » (ou moins-value le cas échéant, si le bien est revendu moins cher que le prix d'achat). Un individu qui vendrait 300 000 euros un logement qu'il aurait acheté 250 000 euros cinq ans plus tôt réaliserait donc sur le papier une plus-value de 50 000 euros. Toutefois, le procédé est un peu plus complexe. La plus-value brute, c'est-à-dire celle qui va servir de base pour calculer l'impôt, est effectivement égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, mais ceux-ci peuvent être majorés ou au contraire diminués.
Le prix de vente
Le prix de vente du bien est celui indiqué dans l'acte de vente, mais doivent lui être soustraits certains frais supportés par le vendeur : la TVA, le cas échéant, les frais liés à l'obtention d'un DPE ou autre diagnostic obligatoire pour vendre, ou encore ceux liés à un intermédiaire ou un mandataire (agent immobilier). Dans le cas d'une vente en viager, le prix à retenir est la valeur en capital de la rente au jour de la cession, augmenté de la fraction du prix payée comptant éventuellement.
Le prix d'acquisition
S'agissant du prix d'achat, peuvent y être ajoutés les frais d'acquisition, c'est-à-dire les frais de notaire et droits d'enregistrement. Si l'intéressé ne peut pas fournir de justificatif, un montant forfaitaire de 7,5% du prix d'achat est appliqué. De même, il est possible d'ôter les coûts engendrés par des travaux (amélioration, construction, agrandissement...) si le bien a été acquis il y a plus de 5 ans ; sans justificatifs, un forfait de 15% du prix d'acquisition est retenu.
Si le bien a été reçu dans le cadre d'une donation ou d'une succession, le prix retenu est la valeur vénale déterminée pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, communément appelés droits de succession ou de donation. Cette valeur est éventuellement diminuée de l'abattement de 20% appliqué sur la résidence principale du défunt lorsque le conjoint survivant ou d'autres membres de la famille habitent dans le logement soumis à succession. Les frais payés, comme les frais de notaire, viennent augmenter la valeur vénale.
Abattements pour obtenir la plus-value nette
Les particuliers qui réalisent une plus-value immobilière imposable devront donc s'acquitter de l'impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux. Mais des abattements sur la plus-value brute peuvent s'appliquer en fonction de la durée de détention du bien. Concernant l'impôt sur le revenu, l'abattement est ainsi de 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e année, puis 4% pour la 22e année. Au-delà, la plus-value est exonérée de l'impôt sur le revenu.
S'agissant des prélèvements sociaux, les vendeurs peuvent prétendre à un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année de détention puis 9% de la 23e à la 30e année. À l'issue d'un délai de détention de trente ans, le vendeur bénéficie d'une exonération des prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Pour l'impôt sur le revenu | Pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0% | 0% |
| De la 6e à la 21e année | 6% | 1,65% |
| La 22e année | 4% | 1,60% |
| Au-delà de la 22e année | 100% | 9% |
| Au-delà de la 30e année | 100% | 100% |
Ces abattements, qui s'appliquent sur la plus-value brute, permettent d'obtenir la plus-value imposable. Imaginons une maison acquise en 2008 et vendue en 2023. Le vendeur peut bénéficier d'un abattement de 60% de la plus-value pour le calcul de l'impôt sur le revenu (6% pendant 10 ans, entre la 5e et la 15e année) et 16,5% de la plus-value pour le calcul des prélèvements sociaux (1,65% pendant 10 ans).
Quel impôt sur ma plus-value ?
Les plus-values immobilières sont imposables à hauteur de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
À noter que depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6% s'ajoute à l'impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros (par individu). Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c'est-à-dire éventuellement réduite de l'abattement pour durée de détention.
| Montant de la plus-value (PV) | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2% PV - (60 000 - PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2% PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3% PV - (110 000 - PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3% PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4% PV - (160 000 - PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4% PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5% PV - (210 000 - PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5% PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6% PV - (260 000 - PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6% PV |
Source : Impots.gouv.fr
Exemple de calcul de plus-value pour un bien immobilier
Prenons l'exemple d'un couple vendant une maison, servant de résidence secondaire, et achetée 150 000 euros en janvier 2009, puis revendu 220 000 euros en janvier 2024. Au prix d'achat s'ajoutent 11 250 euros de frais liés à l'acquisition (forfait de 7,5%). Les vendeurs ont fait des travaux. Comme l'indique la loi, ces derniers viennent en majoration du prix d'acquisition et « sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 15% du prix d'acquisition. » Pour cette opération, le coût des travaux retenus est donc de 22 500 euros (15% de 150 000 euros). Le prix de vente du bien est fixé à 220 000 euros, avec 3 000 euros de frais liés à la cession du bien.
Dans ce cas, la plus-value brute est estimée à 33 250 euros. Pour l'impôt sur le revenu, le vendeur peut bénéficier d'un abattement de 60% (6% par an entre la 5e et la 15e année de détention). La plus-value imposable est donc de 13 300 euros, sur lequel le vendeur devra payer 2 527 euros (correspondant aux 19% des 13 300 euros).
Le vendeur devra également s'acquitter des prélèvements sociaux. Mais là-encore, il dispose d'un abattement, de 16,5%, sur la plus-value brute et ne sera imposé que sur 27 764 euros. Il devra alors payer 4 775 euros.
Soit un total de 7 302 euros sur une plus-value de 33 250 euros.
(Source : calculatrice de l'ANIL)
Dois-je déclarer ma plus-value immobilière au fisc ?
Dans le cas d'une cession à titre onéreux, qui fera donc l'objet d'un acte notarié, c'est le notaire qui établira la déclaration de plus-value. L'impôt sera payé au moment de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière. Dans ce cas, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C (case 3 VZ) pour qu'elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR). En revanche, si votre plus-value concerne votre résidence principale ou que vous bénéficiez d'une exonération, vous n'avez pas besoin de la faire apparaître sur votre déclaration de revenus.
Quelles sanctions en cas de non-déclaration ?
En cas de non-report de votre plus-value sur votre déclaration d'impôt, vous vous exposez à une amende égale à 5% de la somme non-déclarée. Cette amende, d'un minimum de 150 euros, ne peut cependant pas dépasser 1 500 euros. Les amendes peuvent être divisées par deux, respectivement à 75 euros et 750 euros, si la personne imposable n'a commis aucune infraction de même nature au cours des trois années précédentes.
Taxe foncière : calcul, paiement et exonération
Romain DESIGNOLLE
Romain Designolle est diplômé du CFPJ depuis 2017. Après des expériences dans le domaine des Sports et de la locale pour des quotidiens régionaux... Lire la suite
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