Déficit foncier : le fisc ne pardonne pas cette erreur des propriétaires sur leurs impôts

Le déficit foncier est un outil fiscal bien connu des investisseurs immobiliers. Il permet de diminuer sensiblement la fiscalité sur ses loyers, à condition de bien respecter toutes les conditions. À défaut, l’imputation des déficits fonciers peut être remise ne cause, avec de lourdes conséquences financières à la clé.

Lorsqu'on donne en location nue un bien immobilier, les loyers perçus constituent un revenu imposable au sens de l'impôt sur le revenu. Qu'il s'agisse d'un bien bâti (maison, appartement, garage...) ou non bâti (terrain), il faut déclarer les sommes gagnées au moment de la déclaration annuelle des revenus.

Comme pour les autres catégories de revenus, c'est le gain net qui est taxé, c'est-à-dire déduction faite des dépenses supportées par le propriétaire pour acquérir ou conserver le revenu. Lorsque ces dépenses sont supérieures aux revenus, pour une année considérée, le résultat foncier de l'année est en déficit. On parle de « déficit foncier ».

Un tel déficit ne peut être constaté que si les revenus fonciers sont déclarés au régime réel. En cas d'application du régime micro-foncier, les charges sont fixées forfaitairement à 30 % des recettes, par conséquent aucun déficit ne peut apparaître.

Un dispositif avantageux

En principe, le déficit foncier est reportable sur les revenus de même nature des 10 années suivantes. Il se déclare en case 4BB l'année où il est constaté, puis en case 4BD les années suivantes, jusqu'à ce qu'il soit utilisé.

Toutefois, la loi prévoit que ce déficit peut, sous certaines conditions, être imputé sur le revenu global de l'année, c'est-à-dire venir en compensation des autres catégories de revenus. Dans ce cas, il se déclare en case 4BC.

Pour avoir le droit d'imputer son déficit foncier sur le revenu global, celui-ci doit avoir été généré par des charges autres que les intérêts d'emprunt. Dans ce cas, l'imputation sur le revenu global est possible à hauteur de 10 700 euros. L'excédent ainsi que la fraction du déficit générée par les intérêts sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature, dans les conditions de droit commun. Cette limite de 10 700 euros peut être majorée, dans certains cas particuliers. Ensuite, le bien ayant généré le déficit doit rester en location pendant 3 ans.

Attention à l'avantage injustifié

À défaut, l'administration reconstitue le revenu global des années concernées. Le déficit foncier n'est pas annulé, mais le fisc refusera son imputation sur le revenu global. Il deviendra reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, dans les conditions de droit commun.

Cette règle vise à empêcher le contribuable souhaitant vendre son bien d'imputer sur le revenu global le déficit généré par la rénovation, juste avant la vente, ce qui semble constituer un avantage injustifié.

Toutefois, l'imputation sur le revenu global ne sera pas remise en cause si, postérieurement à cette imputation et dans les 3 ans qui suivent, vous justifiez d'une des situations suivantes : invalidité, licenciement ou décès. Elle ne sera pas non plus remise en cause si vous êtes exproprié du bien en question au cours de la période où il aurait dû rester affecté à la location.

Si le fisc en vient à remettre en cause l'imputation sur le revenu global, vous recevrez des avis d'imposition corrigés pour chaque année concernée. En fonction des autres éléments de votre déclaration, les droits supplémentaires peuvent être élevés et les revenus fonciers sont aussi soumis aux prélèvements sociaux.