Question de Pierre, posée le 9 août 2025

« Bonjour, J'ai une grosse rentrée d'argent et un crédit immobilier en cours, avec un taux assez haut pour justifier une renégociation de taux (quitte à se faire racheter le prêt). Donc j'ai 2 opérations à faire : renégociation du taux, et remboursement anticipé. Mais dans quel ordre ? Vaut-il mieux renégocier son crédit puis injecter l'apport, ou bien commencer par rembourser une partie avant de se faire racheter le prêt pour trouver un meilleur taux ? »

Bonjour Pierre, et merci pour votre question.

Comme vous l'expliquez, vous avez actuellement un crédit immobilier en cours, avec un montant restant dû d'environ 300 000 euros, à un taux assez haut pour justifier une renégociation de taux. Les crédits se négociant actuellement à 3,27% en moyenne, votre taux doit donc être légèrement au-dessus de 4% pour espérer voir aboutir cette renégociation.

Taux immobilier : faut-il se dépêcher de renégocier votre crédit ?

Mais vous faites également état d'une importante rentrée d'argent, autour des 200 000 euros. Vous souhaitez utiliser tout ou partie de cet argent pour effectuer un remboursement partiel anticipé, afin de réduire votre mensualité ainsi que la durée de votre prêt actuel, aujourd'hui fixée à 10 ans. Se pose alors la question de l'ordre.

Faut-il d'abord renégocier le taux de votre prêt, quitte à le faire racheter par une autre banque, avant d'effectuer le remboursement anticipé, ou bien rembourser une partie du crédit, puis renégocier le taux du reliquat en espérant obtenir un taux encore plus avantageux ?

Commencer par rembourser partiellement le prêt

Selon Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, une chose est sûre : « Commencer par renégocier son crédit avant d'effectuer le remboursement anticipé n'est pas la meilleure solution. » En effet, un rachat de crédit, a fortiori par un établissement concurrent, entraîne de nouveaux frais de garantie ou encore de frais de dossier. Or, ces frais sont souvent calculés selon un pourcentage du montant du prêt. Mieux vaut donc renégocier un prêt de 100 000 euros plutôt qu'un emprunt de 300 000 euros.

Mais d'autres points sont à prendre en compte. Une des questions à se poser porte sur les pénalités de remboursement. En effet, votre contrat de prêt peut vous imposer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Pour les crédits immobiliers, les conditions sont fixées par le Code de la consommation, (articles L313-47 et R313-25). D'après ces textes, l'indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt. Une deuxième limite est imposée explicitement : l'indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

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Cependant, même si vous avez négocié avec votre banque pour ne pas payer d'indemnités en cas de remboursement anticipé, des pénalités s'appliquent en cas de rachat de votre crédit par la concurrence. Mais là encore, ces dernières seront calculées sur le montant du prêt à racheter : mieux vaut donc commencer par le remboursement.

Vaut-il mieux alors se tourner vers sa banque, ou chercher un autre établissement pour votre renégociation ? « Il vaut peut-être mieux se rapprocher de sa banque actuelle, conseille Sandrine Allonier. Car une autre banque ne sera pas forcément intéressée par le fait de racheter un prêt de 100 000 euros sur une durée inférieure à 10 ans, surtout si l'emprunteur est déjà multibancarisé et qu'il ne souhaite pas rapatrier tous ses comptes au sein de cette nouvelle banque. »

Il n'est pas certain, toutefois, que votre banque actuelle accepte de renégocier votre crédit à ces conditions. « Il est possible de renégocier dans sa banque, car la somme reçue est un bon levier de négociation, estime Sandrine Allonier. Mais il faudra peut-être placer une partie de la somme, plutôt que de la mobiliser entièrement pour le remboursement du crédit. »

Simulation de remboursement anticipé + renégociation

Faisons une simulation simplifiée. Avec un prêt restant à rembourser de 300 000 euros sur 10 ans, à un taux de 4,20% hors assurance, les mensualités sont aujourd'hui de 3 066 euros par mois. Le coût de vos intérêts s'élève lui à 67 914 euros.

Imaginons désormais que vous injectiez 150 000 euros de remboursement anticipé : le montant restant dû est de 150 000 euros. Sur 7 ans, le taux d'intérêt actuel, avant négociation, est en moyenne de 3,1%. Pour rembourser ces 150 000 euros sur 7 ans, votre mensualité passe à 1 989 euros. Le coût total de votre crédit passera lui à 17 056 euros.