Immobilier : « Si je signe une offre d'achat, je suis bloqué ? »

« Si je signe une offre d'achat, suis-je bloqué ? » Pas si bête, cette question ! Et attention aux excès de précipitation. Voici pourquoi.

Qu'il s'agisse d'acquérir la résidence principale, de vouloir loger un enfant ou de réaliser un investissement locatif, il ne faut pas le prendre à la légère. Car à vouloir conclure trop rapidement, l'acheteur risque d'oublier certaines précautions.

Quand ils constatent qu'un candidat acquéreur est intéressé par une maison ou un appartement, certains professionnels de l'immobilier ont tendance à tenir un discours façon « dépêchez-vous de le retenir, il va partir très vite ». Et ils tentent de lui faire signer une offre d'achat, à la va-vite...

Des critères à respecter

Pour être valable, l'offre présentée par le candidat acquéreur doit être écrite et être ferme, c'est-à-dire transcrire sa volonté d'acheter. Elle doit au minimum contenir la désignation du bien, le prix proposé, la date de l'offre et la durée de validité de celle-ci. Passé cette date, l'offre devient caduque. Généralement, la durée de validité d'une offre oscille entre 5 à 10 jours.

Certains professionnels de l'immobilier font souscrire des offres d'achat valables pendant un mois. Ce délai est relativement long, et peut placer l'acquéreur dans une situation d'attente. Finalement, si le vendeur refuse l'offre d'achat, l'acquéreur aura perdu un temps précieux dans ses recherches de logement.

Cette offre d'achat doit contenir les conditions essentielles de la vente, mais il est aussi recommandé d'y insérer les éventuelles conditions suspensives comme celle d'obtention de prêt ou la délivrance d'un permis de construire.

Il est cependant interdit de prévoir le versement d'une somme d'argent par l'acquéreur au moment de la signature de l'offre ; cela engendrerait sa nullité.

Un réel engagement ?

Acheteurs, attention : une offre d'achat vous engage en théorie. Vous ne pouvez pas la retirer avant la fin de sa date de validité, même si dans la pratique, il s'agit plus d'un engagement moral. Dans l'hypothèse où cette offre est acceptée par le vendeur, vous devez en principe signer le compromis ou la promesse de vente.

Rassurez-vous : dans la plupart des cas, le vendeur renoncera généralement à aller jusqu'à cette signature en sachant que la vente a peu de chance d'aboutir par la suite. En effet, après la signature de l'avant-contrat, vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours et pourrez donc revenir sur votre décision au cours de cette période.

Attention cependant, ce délai de rétractation n'est applicable que si vous achetez un bien à usage d'habitation, et dans l'hypothèse ou vous n'avez pas formulé l'offre au nom de votre SCI ou de toute autre société. Dans les cas où ce droit de rétractation n'est pas applicable, le vendeur est en principe en droit d'agir contre vous afin d'obtenir des dommages et intérêts si vous refusez de signer. Mais cela supposerait qu'il ose intenter une action en justice et qu'il puisse apporter la preuve qu'il a subi un réel préjudice... Son bien serait alors bloqué pendant plusieurs mois, voire années selon le déroulement de la procédure.

De son côté, le vendeur peut accepter ou refuser l'offre dans le cas où le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé. Mais il peut également faire une contre-proposition.

Si le vendeur accepte l'offre d'achat avant la fin de sa période de validité, il est donc engagé et ne peut par la suite refuser de signer la promesse ou le compromis de vente aux conditions mentionnées dans l'offre. Sinon, l'acquéreur peut agir en justice afin d'obtenir l'exécution forcée de la vente, ou tout du moins, au minimum des dommages et intérêts. En effet, en droit français, l'acceptation sans condition ni réserve par le vendeur de l'offre d'achat vaut vente en cas d'accord sur la chose et le prix. Dans ce cas, nul besoin d'un avant-contrat pour prouver la vente... La Cour de cassation ne manque pas de le rappeler, et encore récemment dans un arrêt du 22 juin 2023 (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 juin 2023 n°22-16.498).

Par conséquent, il est conseillé d'être assisté pour la rédaction de l'offre et il peut être tentant d'insérer une clause conditionnant la formation de la vente à la signature de l'acte authentique et à la réalisation des conditions suspensives. Cela permettra à l'une ou l'autre des parties de pouvoir changer d'avis durant cette phase de pourparlers...

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