Location : « Mon propriétaire peut-il m'obliger à payer les travaux dans son logement ? »

Aujourd'hui, un des lecteurs de MoneyVox se demande si son bailleur HLM a le droit de lui demander de payer les frais de remise en état du logement. On vous répond.

Bonjour Zltvc72 et merci pour votre question.

À la fin d'un bail de location, il est réalisé un état des lieux de sortie. Et les HLM n'y font pas exception. L'état des lieux de sortie décrit l'état du logement et de ses équipements lorsque le locataire quitte définitivement le logement. Au moment d'établir ce document, il peut être constaté des différences par rapport à l'état des lieux d'entrée. Dans certains cas, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie en cas de manquement du locataire.

Mais alors, que peut retenir un propriétaire bailleur et quelles sont les obligations qui incombent au locataire ? Deux notions doivent être prises en compte : la vétusté, ou bien le manque d'entretien du logement. En effet, l'article 1730 du Code civil rappelle que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Tout dépend du type de dégradations

La loi du 21 août 2021 pose également que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

En clair, si le logement a été dégradé par négligence du locataire, alors le dépôt de garantie pourra être utilisé par le propriétaire s'il effectue des travaux. Il s'agit par exemple de trous ou taches sur les murs, d'une moquette brûlée ou d'un parquet abîmé. La retenue pour la remise en état du logement correspond alors au montant des travaux de remise en état que le bailleur peut déduire du dépôt de garantie sous présentation de justificatifs.

À l'inverse, la vétusté correspond à une usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement, comme par exemple les peintures dont la couleur a passé, ou une usure du revêtement des sols, comme le stratifié. En cas de dégradation par vétusté, le locataire ne pourra être tenu pour responsable. Comme le rappelle le site service-public.fr, « pour distinguer les dommages liés à la vétusté (à la charge du propriétaire) et les détériorations (à la charge du locataire), le propriétaire et le locataire peuvent décider d'appliquer une grille de vétusté ».

La facturation après l'état des lieux de sortie peut également concerner le nettoyage si le logement est rendu très sale. Dans ce cas, le propriétaire peut facturer les produits ménagers s'il effectue lui-même le ménage ou le service de nettoyage s'il a fait appel à un professionnel.

Le propriétaire transmet sa facture des travaux de remise en état par recommandé avec accusé de réception. Le locataire dispose ensuite de 10 jours pour contester ou émettre des réserves quant aux types de réparations facturées. En cas de facturation abusive, le locataire peut transmettre une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur. Ce courrier précisera les motifs de cette contestation. Si cette démarche amiable n'aboutit pas ou que le propriétaire ne répond pas dans un délai de 8 jours, le locataire peut saisir le juge du tribunal d'instance.