Impôts 2025 : ce qui change pour les loueurs au régime LMNP

La loi de Finances pour 2025, publiée au Journal officiel le 15 février 2025, est venue bouleverser les règles du jeu pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Jusqu'ici attractif pour ses avantages fiscaux, le régime LMNP voit l'un de ses piliers remis en question : le traitement des amortissements lors de la revente du bien.

Budget 2025 : ce qui doit changer pour les locations meublées

Jusqu'à fin 2024, les loueurs en meublé non professionnels ayant opté pour le régime réel pouvaient amortir leur bien immobilier, c'est-à-dire déduire chaque année une partie de sa valeur de leurs revenus locatifs imposables. Cette mécanique fiscale permettait de réduire — voire d'annuler — leur imposition annuelle, sans que ces amortissements ne soient réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Mais depuis le 16 février 2025, ce n'est plus le cas. La loi de Finances a en effet imposé un nouveau système : désormais, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul et majorent la base imposable lors de la vente. Cette disposition ne concerne cependant pas tous les biens loués en meublés. Sont exclues : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées.

Une hausse de l'imposition depuis le 16 février 2025

Avec cette réforme, le LMNP perd une partie de son attrait fiscal, en particulier pour les investisseurs qui comptaient sur l'effet « double bonus » : défiscalisation des loyers grâce aux amortissements, puis taxation avantageuse à la revente. À présent, les amortissements réduisent certes toujours les revenus imposables, mais ils se paient plus tard, au moment de la cession.

Prenons un exemple concret : si vous avez amorti 50 000 euros sur un bien acheté 200 000 euros et que vous le revendez 300 000 euros, la plus-value imposable ne sera plus de 100 000 euros, comme c'était le cas jusqu'ici, mais de 150 000 euros. Une différence qui se traduit par une hausse significative de l'impôt dû. En effet, avant la réforme, la vente du bien, l'imposition (IR + prélèvement sociaux) était de 36 200 euros. Avec le nouveau mode de calcul, l'imposition grimpe à 54 300 euros.

Précision tout de même : seuls les travaux listés au 4° de l'article 150 VB II du Code général des impôts doivent être réintégrés au calcul de la plus-value, c'est-à-dire des « dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ». Ces travaux se dissocient des simples dépenses locatives. Ils viennent donc s'additionner au prix d'acquisition dans l'hypothèse où ils ont été amortis.

Ce nouveau mode de calcul s'applique à toutes les ventes réalisées à partir du 16 février 2025, « y compris pour des biens mis en location depuis plusieurs années sous le régime LMNP », rappelle le fisc. Bonne nouvelle donc : pour votre déclaration de revenus 2024, rien ne change. Pour cette campagne déclarative 2025, ce sont bien les règles fiscales en vigueur en 2024 qui s'appliquent. En revanche, les propriétaires qui envisageaient de céder leur bien en 2025 devront donc revoir leur calcul.

Pour autant, tout n'est pas perdu pour les loueurs, puisque l'imposition sur la plus-value diminue au fil des années. Dès 6 ans, il est possible de bénéficier de réductions. Au-delà de la 22e année de détention, la plus-value est exonérée de l'impôt sur le revenu. Et passé 30 ans, le vendeur bénéficie également d'une exonération des prélèvements sociaux.