Pour défiscaliser leurs revenus, certains épargnants se tournent vers des SCPI fiscales. Mais avant de se lancer, il convient de prendre quelques précautions. Décryptage.

Certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d'alléger le montant de l'impôt sur le revenu des contribuables. En effet, en achetant des parts de SCPI fiscales, adossées à un patrimoine immobilier, éligibles à des dispositifs fiscaux tels que les dispositifs Malraux ou Denormandie par exemple, il est possible de défiscaliser une partie de ses revenus, pour quelques milliers d'euros. Il s'agit d'un marché de niche puisqu'aujourd'hui, seules 4 SCPI dites fiscales sont encore ouvertes à la souscription jusqu'au 31 décembre 2024.

SCPI Pinel et SCPI fiscale : ce qu'il faut savoir avant d'investir

Les SCPI Malraux pour leur pouvoir de défiscalisation

Par exemple, les SCPI Malraux, investissant dans des biens immobiliers à restaurer, classés au registre des Monuments Historiques, sont susceptibles d'intéresser les contribuables fortement imposés. En effet, les montants investis dans ces SCPI ne sont pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Toutefois, le montant de la réduction d'impôt ne porte pas sur la totalité du montant souscrit, mais sur 30% du montant des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 euros sur une période globale de quatre années consécutives.

D'autres dispositifs disponibles

Autre solution possible, notamment pour les propriétaires bailleurs, désireux de réduire leur IR : les SCPI déficit foncier. Il s'agit toujours d'investir dans des immeubles nécessitant des travaux importants mais sans contraintes particulières. L'objectif est de créer un déficit foncier venant s'imputer sans plafonnement sur les revenus locatifs de l'épargnant et sur le montant de son revenu brut global, dans une limite annuelle de 10 700 euros. Les contribuables peuvent également choisir des SCPI Denormandie, reposant sur le dispositif du même nom et destinées à louer des logements dans des villes nécessitant des réhabilitations de logements.

Leurs souscripteurs peuvent bénéficier d'une réduction d'IR s'élevant à 18% sur 9 ans, avec une réduction d'impôt immédiate, portant sur 100% du montant de la souscription. En revanche, comme pour la SCPI déficit foncier, « l'investissement dans une SCPI Denormandie rentre dans le plafonnement des niches fiscales », précise Sébastien Delattre, associé gérant de Ambre Patrimoine.

Des précautions à prendre

Cependant, avant d'investir dans une SCPI fiscale, il convient de prendre quelles précautions. C'est notamment le cas pour les SCPI Malraux, où le montant des travaux représente parfois une part très significative de l'investissement total, « au risque, pour le souscripteur de surpayer le prix final des biens restaurés et d'enregistrer une perte lors de la revente de ces parts, pouvant dépasser l'économie d'impôt réalisée », indique Jérémie Rouzaud, dirigeant de la société Kyaneos AM qui commercialise la SCPI Kyaneos Denormandie 4. En effet, ces produits ne garantissent pas le capital investi.

Autre risque à noter : la difficulté de revente des parts de SCPI fiscales. En effet, d'après les professionnels, il est très difficile de les revendre car les acheteurs, potentiellement intéressés, ne bénéficient alors plus de l'avantage fiscal obtenu lors de la souscription.

En 2015, l'Autorité des marchés financiers (AMF) appelait déjà les épargnants à la « vigilance » face aux offres de SCPI Malraux ou de déficit foncier. Elle leur recommandait de « se renseigner précisément sur les modalités du produit : si certains placements ouvrent droit à des avantages fiscaux attractifs, il convient de considérer sur la durée de vie du produit l'ensemble des caractéristiques de l'investissement. La perspective d'une réduction d'impôt ne doit pas être le seul critère de choix et doit être pondérée selon le calcul des plus-values et la situation fiscale personnelle de l'épargnant notamment. »

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