Alors que les taux de crédit immobilier sont en moyenne de 3,35% sur 20 ans en cette fin octobre, nombreux sont les emprunteurs qui rêvent de changer de bien immobilier tout en gardant les conditions de leur précédent prêt, souvent obtenu ou renégocié autour des 1%.
Changer de bien tout en conservant son prêt porte un nom : la portabilité de prêt immobilier. Cette clause facultative, mais surtout de plus en plus rare dans les contrats de prêt, est revenue ces derniers temps dans les discussions. Cette solution est par exemple mise en avant depuis plus d'un an par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) afin de relancer le marché de l'immobilier, au plus bas depuis plusieurs trimestres. Elle fait l'objet d'une proposition de loi déposé le 2 mai 2024 par le député Renaissance Damien Adam, décidé à « agir contre le blocage du marché de l'immobilier ».
Crédit immobilier : les banques opposées aux principes de portabilité et de transférabilité
Jusqu'ici, la portabilité, de même que la transférabilité (variante où le crédit se transmet à l'acquéreur nouveau propriétaire du logement) ne fait pas l'unanimité auprès des banques. Dans un communiqué publié en mai, la Fédération bancaire française (FBF) estimait par exemple que ces solutions « comportent plus d'inconvénients que d'avantages au-delà de la lourdeur et complexité particulières de leur éventuelle mise en place ».
Une possibilité parfois accordée par les établissements bancaires
Et pourtant : certains établissements bancaires acceptent d'appliquer ce système. C'est la bonne surprise qu'ont vécu Clément et sa compagne, clients du Crédit Agricole, ces dernières semaines. Ces derniers, qui souhaitent se rapprocher de leurs familles, ont vendu il y a quelques jours leur appartement à Nantes acheté sur plan en 2020, dans le but d'acheter un terrain et de faire construire une maison en Vendée.
« L'année dernière, notre banque à Nantes nous parlait uniquement de prêt relais. La transférabilité n'était pas possible, sous prétexte qu'on n'avait pas les mêmes conditions qu'à l'époque où on avait contracté le premier prêt », explique Clément. Pourtant, au moment de rencontrer leur nouvelle conseillère dans une agence vendéenne du Crédit Agricole, qui est leur banque depuis le premier projet, le discours change. « Ce rendez-vous devait nous servir à avoir une estimation de notre budget pour notre futur projet, rembobine Clément. Or, la conseillère nous a directement dit qu'il était possible de faire une portabilité de prêt pour notre projet de construction. »
Une autorisation soumise à conditions : il faut pour cela que les deux signatures, celle de la vente de l'appartement et celle du nouvel achat, se fasse dans un intervalle de six mois au maximum. « On a passé l'été à chercher un terrain ou une maison qui nous convenait et on a trouvé un terrain, raconte Clément. On a eu un écrit de la banque expliquant qu'elle acceptait de nous suivre pour une portabilité de prêt ».
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Autre obligation : solder la totalité du prêt à taux zéro (PTZ), ce dernier n'étant lui pas transférable. Pour le reste, Clément et sa compagne vont devoir faire un prêt supplémentaire, le nouveau bien étant plus onéreux que le premier. « Le nouveau prêt comprendra les lignes de crédit de l'ancien prêt à 1%, avec une nouvelle ligne de prêt au taux actuel. Mais tout sera relissé sur les 25 ans », explique Clément. Quant à l'argent de la vente de l'appartement, il est actuellement séquestré sur un compte et servira d'apport pour le nouveau projet.
« La portabilité d'un prêt immobilier n'est pas du tout quelque chose d'automatique. La banque fait ce qu'elle veut, elle peut décider ou non, de faire un geste commercial pour son client, mais elle n'en a aucunement l'obligation »
Si Clément et sa compagne ont donc été très surpris de cette issue, ils mesurent également leur chance. Un avis partagé par Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux : « On peut dire que cet emprunteur est béni des dieux. Il y a deux possibilités : soit c'est un très bon profil, soit la banque a envie de faire des efforts pour garder ses clients. La banque a dû faire le calcul, en se disant que potentiellement en cas de refus elle perdait un client, alors qu'en acceptant la portabilité, l'emprunteur reste au sein de la banque et peut potentiellement accepter de prendre des produits supplémentaires. »
Une chose est certaine, « la portabilité d'un prêt immobilier n'est pas du tout quelque chose d'automatique, confirme Maël Bernier. La banque fait ce qu'elle veut, même quand il y avait des clauses de portabilité ou de transférabilité dans les contrats, ces dernières étaient toujours soumises à l'accord de la banque. Elle peut décider ou non, de faire un geste commercial pour son client, mais elle n'en a aucunement l'obligation. »