Alors que les taux de crédit immobilier continuent d'augmenter, les emprunteurs ont du mal à concrétiser leurs projets immobiliers. Mais attendre des jours meilleurs pour acheter pourrait s'avérer être un pari risqué.

Des taux de crédit à 3% sur 20 ans en moyenne, une inflation toujours importante... À première vue, le climat actuel n'est pas favorable à un projet immobilier. D'après un sondage publié fin mars par le réseau immobilier Laforêt, la demande a ainsi reculé de 11% entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.

Une baisse de la demande qui impacte forcément le nombre de ventes. Selon la même étude publiée par Laforêt, « le recul des transactions est franc au premier trimestre 2023, avec une baisse de 7% des volumes comparé au premier trimestre 2022. »

Les ménages français ont-ils perdu leur appétence pour la pierre ? « Ceux qui auraient la capacité de financer leur projet refusent encore de faire des compromis en se dirigeant vers des projets moins onéreux ou moins ambitieux. Ils préfèrent se retirer provisoirement du marché dans l'attente de conditions hypothétiquement plus favorables », détaille le réseau Laforêt.

Une offre plus importante pour faire jouer la concurrence

Mais faut-il alors acheter maintenant ou repousser son projet de plusieurs mois, dans l'attente de jours meilleurs ? Premier argument en faveur de l'attente : le nombre de biens disponibles est en augmentation. Selon Laforêt, l'offre a progressé de 9% entre le dernier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, grimpant même à +13% en comparaison avec les 3 premiers mois de 2022. Le réseau d'agences immobilières estime toutefois que « si elle se redresse significativement, elle reste néanmoins encore insuffisante pour permettre à la fois d'assurer la fluidité nécessaire et de stopper significativement la hausse des prix. »

Et les choses ne devraient pas changer en profondeur. « Le marché est structuré avec d'un côté les ventes contraintes (pour cause par exemple de mutation ou de divorces, NDLR) et de l'autre côté les ventes « de confort », dévoile Thomas Venturini, cofondateur de la néo-agence immobilière Liberkeys. Les ventes contraintes auront lieu quoi qu'il arrive. En revanche, les ventes de confort, qui représentent la moitié des transactions ces dernières années, vont être fortement érodées. Un vendeur qui rembourse aujourd'hui un emprunt à 1% ne va pas prendre un emprunt à 3% juste pour avoir un bureau ou un balcon. Il ne va pas prendre le risque non plus de vendre moins cher que ce qu'il a acheté. »

Une baisse des prix importante à venir ?

Néanmoins, force est de constater que le climat actuel impacte les prix des biens. « Le marché de l'immobilier est aujourd'hui suspendu à l'évolution du crédit », note de son côté Meilleurs Agents dans son baromètre d'avril 2023. Et « depuis janvier, c'est l'ensemble du territoire qui a basculé dans le rouge, avec des prix en recul de -0,5% en moyenne. » Si ce repli peut sembler anecdotique, certaines villes marquent plus le pas sur le premier trimestre 2023, à l'image de Lyon (-3,3%), Toulouse (-2%), Marseille (-1,8%) et Bordeaux (-1,3%).

Les prix peuvent-ils connaître une baisse très importante ? Peu probable, à en croire différents professionnels interrogés par MoneyVox. Dans une étude de décembre 2022 sur le crédit immobilier, le Crédit Agricole tablait sur des « prix de l'ancien qui ralentiraient vers 4,8% en moyenne en 2022 et 2% en 2023 ».

De son côté, Xavier Timbeau, directeur principal à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), estimait que « si les acheteurs se retrouvent bloqués, il va sans doute falloir passer par une correction des prix notable, de l'ordre de 10 à 20%. »

Immobilier : pouvez-vous espérer une baisse des prix en 2023 ?

« Il faut acheter quand on peut acheter »

« Certains biens vont peut-être subir une décote de 20%, mais ce sont des biens classés F et G qui seront donc inaptes à la location, où qui ont tous les défauts possibles. Mais les bons biens ne vont pas avoir de décote », assume Thomas Venturini. Pourtant, « il n'y a jamais de mauvais moment pour acheter, assure le cofondateur de Liberkeys. Vous ne savez pas quelle sera la situation demain. Peut-être que les taux de crédit vont continuer à grimper mais que les prix ne baisseront pas. Je pense qu'il faut acheter quand on peut acheter. »

Une intuition confirmée par Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux : « Je pense que la situation est meilleure aujourd'hui qu'elle ne le sera dans 6 mois. Même si le marché immobilier voit ses prix baisser de 3 à 4%, ça ne compensera pas la hausse des taux. Or, on va voir arriver rapidement des taux à 3,50% sur 20 ans, voire plus dans les prochains mois. »

Dernier argument en faveur des acquéreurs : Liberkeys observe que les délais de vente se sont allongés de 60% en un an, passant de 58 à 92 jours en moyenne, soit un allongement de 34 jours. De ce fait, les marges de négociations, entre prix affiché et prix d'achats, ont-elles aussi augmentées de 88%, passant de 1,8 à 3,8%.