Le reste à vivre, une donnée capitale pour votre crédit immobilier

Si vous avez un projet immobilier qui nécessite un crédit auprès d'une banque, sans doute avez-vous déjà entendu parler d'une notion inconnue de beaucoup : le reste à vivre.

Le reste à vivre, qu'est-ce que c'est ?

Dans le cadre d'un crédit, le reste à vivre n'a, à proprement parler, pas de définition juridique. On pourrait cependant le résumer comme étant la part des ressources qui doit permettre de faire face aux dépenses courantes. Cela représente donc la part restante des revenus d'un emprunteur une fois toutes les charges fixes et incompressibles réglées. Il s'agit alors de l'argent qu'il va vous rester afin de gérer toutes les dépenses du quotidien : nourriture, factures, frais de scolarité, carburant, vêtements...

Pourquoi le reste à vivre est important ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier, la banque vous prête de l'argent et attend logiquement que vous la remboursiez. Le but, pour elle, c'est donc que votre mensualité de crédit ne vous mette pas en difficulté dans votre vie courante, afin que vous ne lui fassiez pas défaut en cas de dépenses imprévues au cours du mois, comme une facture de garagiste ou le besoin d'acheter un nouveau frigo par exemple.

Ainsi, le calcul de votre reste à vivre entre, pour une banque, dans le calcul de son risque. Avant de vous prêter de l'argent, l'établissement bancaire s'enquiert de plusieurs éléments en plus du reste à vivre : votre situation financière bien entendu, mais également votre capacité d'endettement. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige les banques à ne pas proposer aux emprunteurs une mensualité de crédit qui dépasserait 35% de taux d'endettement. En clair, si vous gagnez 2 000 euros par mois, vous n'avez pas le droit de rembourser plus de 700 euros par mois pour un crédit.

Rappelons cependant que le HCSF a prévu une marge de flexibilité. Les établissements de crédit et les sociétés de financement ont ainsi le droit de déroger à ces règles dans 20% de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil. Sur ces 20%, 70% doivent être réservés aux acquéreurs d'une résidence principale, avec au moins 30% réservée aux primo-accédants.

Comment calculer mon reste à vivre ?

Le calcul est extrêmement simple et peut se matérialiser sous la formule suivante : Revenus – charges incompressibles = reste à vivre.

Les revenus pris en compte par la banque

Pour une personne en CDI ayant terminé sa période d'essai, les salaires sont bien évidemment comptabilisés. Tout comme les pensions de retraite pour les retraités. Attention toutefois : dans le cadre d'un crédit octroyé à un actif qui partirait en retraite avant la fin de son remboursement, certains établissements bancaires se basent sur la pension de retraite qui sera perçue et non pas sur les salaires.

Pour les chefs d'entreprise, les personnes en CDD et les professions libérales, les revenus seront pris en compte si la personne peut justifier de revenus stables et réguliers sur les trois dernières années (voire cinq pour certains établissements).

Vos ressources locatives sont également prises en compte dans le calcul : par exemple, si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous louez, 70% des sommes qui en découlent sont ainsi comptées. Les 30% restants sont là pour régler les frais ou pallier tout problème, comme une vacance locative par exemple.

Les dépenses prises en compte par la banque

À l'inverse, au rayon des dépenses incompressibles, on retrouve le loyer. Dans le cadre d'un achat de résidence principale, le loyer sera remplacé par votre mensualité de crédit. Pour fixer votre reste à vivre, c'est sur cette mensualité que se fixera la banque.

Il en va de même si vous passez d'un appartement de 45m2 à une maison de 110m2 : la banque prendra en compte le saut de charges que représente cette évolution, aussi bien au niveau de la mensualité que des charges qui en découlent (chauffage, électricité...). En effet, pour certains établissements, les factures d'eau, de chauffage ou d'électricité peuvent entrer en compte dans les charges incompressibles, dans la mesure ou vous ne pouvez pas les supprimer, à l'inverse d'une dépense pour les loisirs par exemple. Ainsi, la banque demande bien souvent des informations sur le bien (superficie, classe énergétique) pour faire une estimation de vos dépenses d'énergie.

Les mensualités de crédits déjà existantes, comme un crédit à la consommation ou un prêt étudiant, entrent également en compte. Mais là encore, le calcul ne sera pas le même en fonction du nombre de mensualités restantes. En cas de difficulté à emprunter, il peut donc être judicieux d'effectuer un remboursement anticipé pour clore un crédit avant d'en solliciter un autre.

Les pensions versées (à l'image d'une pension alimentaire) ou encore parfois l'impôt sur le revenu entrent également en ligne de compte. Sont en fait prises en compte toutes les dépenses mensuelles fixes auxquelles vous ne pouvez pas vous soustraire, à l'inverse d'un abonnement Netflix ou de l'inscription à une salle de sport.

Logiquement, plus vos revenus seront faibles, plus votre reste à vivre sera bas.

Quel est le montant du reste à vivre demandé par les banques ?

Comme la notion de reste à vivre n'est pas juridiquement encadrée, il n'y a pas non plus de barème à proprement parler. Chaque banque définit ce qu'elle estime être un reste à vivre suffisant. Toutefois, plusieurs sources s'accordent pour dire que les banques demandent en moyenne 600 à 1 000 euros pour un adulte et entre 300 et 500 euros par enfant. Les personnes au sein d'un couple sont cependant « regroupées » : par exemple, si un adulte seul devra justifier de 1000 euros de reste à vivre, un couple peut se voir demander 1400 euros (soit 700 euros par personne) et non pas 2000.

Mais encore une fois, ce chiffre dépend de différents paramètres pris en compte par la banque, qui fixe sa propre politique interne de risques. La composition de votre foyer (si vous êtes un couple où les deux personnes travaillent ou bien une famille avec cinq enfants avec un seul actif au sein du foyer), le lieu de résidence, ainsi que la distance qui le sépare de votre lieu de travail... Autant de facteurs qui impactent vos dépenses. En effet, un couple sans enfant à Rennes aura forcément moins de charges qu'une famille de 4 dans Paris, qui devra justifier d'un plus gros reste à vivre. De même, venir au travail en vélo est moins onéreux que de devoir prendre le train tous les jours.

En conséquence, les banques peuvent, au moment de simuler votre projet immobilier, refuser d'aller jusqu'à la limite des 35% du taux d'endettement pour ménager votre reste à vivre.

Comment augmenter son reste à vivre ?

Quelles sont les solutions si une banque estime que mon reste à vivre n'est pas suffisant ? En premier lieu, faire jouer la concurrence : une autre banque acceptera peut-être votre dossier. Avant tout octroi de crédit immobilier, l'établissement prêteur vous demandera de fournir au minimum vos trois derniers relevés bancaires. Il est donc fortement conseillé de faire le ménage dans vos comptes avant tout projet immobilier.

Ensuite, il est possible de réduire sa facture énergétique, par exemple en changeant de fournisseur à la recherche d'un meilleur contrat. Prendre le temps de rembourser les dernières mensualités d'un vieux crédit avant d'en demander un autre peut également être une solution. Et si la somme à payer reste trop importante, rien n'empêche d'essayer de faire baisser votre mensualité, notamment en acceptant d'allonger un peu la durée de son emprunt. Troisième possibilité, comme pour le fournisseur d'énergie, il est possible de chercher de meilleures offres pour la téléphonie comme pour internet, afin d'économiser quelques euros bienvenus.

Enfin, il est possible d'augmenter son reste à vivre en supprimant les dépenses superflues. Commencez par identifier les dépenses inutiles : un abonnement que vous n'utilisez plus, que ce soit à un magazine ou à une salle de sport, ou encore des applications payantes sur votre mobile peuvent vous faire économiser une poignée d'euros qui pourrait jouer dans le choix de la banque.

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