Vaut-il mieux acheter une passoire énergétique et faire des travaux de rénovation énergétique, ou faire directement l'acquisition d'un bien à la note énergétique correcte ? Une étude, publiée par Hello Watt que MoneyVox vous dévoile en exclusivité, montre que tout dépend en fait du type de bien, mais également de sa localisation.
Pour son étude, Hello Watt se base sur une étude des notaires de France, sur la valeur verte des logements en 2023. Le premier enseignement est le suivant : sur le marché de la transaction immobilière, les logements énergivores se voient bien souvent appliquer une décote importante par rapport aux logements mieux classés.
Cette dernière est moins forte dans les grandes villes, où la demande immobilière plus soutenue et une pénurie de logements minore l'impact du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ainsi, à Paris, la décote pour un bien classé F ou G par rapport à un bien classé D est de -4%, et de 6% dans des villes comme Marseille, Nice, Montpellier ou encore Bordeaux. Dans les villes moins tendues, en revanche, et plus encore dans les zones rurales l'écart se creuse : -16% à Tours, -30% à Marzy (Nièvre) ou encore -61% à Mauriac, dans le Cantal.
Plusieurs milliers d'euros de gains à la clé
Sur la base de ces données, l'étude d'Hello Watt, à travers 4 exemples, compare le coût total de deux stratégies : acheter une passoire énergétique et effectuer les travaux de rénovation, ou opter directement pour pour un bien mieux classé. Pour répondre à cette question, l'étude prend en compte les prix d'achat, le montant des travaux, les aides disponibles et la valorisation après rénovation.
Le premier exemple concerne une maison de 200m2 à Marzy, un village de la Nièvre, à côté de Nevers. Pour ce type de bien, classé D, l'acquéreur devra verser 302 200 euros. Mais pour un bien classé F, une décote de 455 euros par mètre carré liée à la mauvaise performance énergétique, s'applique. La valeur réelle du bien chute donc à 211 200 euros. En effectuant des travaux de rénovation énergétique (isolation des combles, isolation des murs par l'extérieur, remplacement du chauffage par une pompe à chaleur air-eau), le montant des travaux s'élève à 56 300 euros.
Ainsi, même sans aides, le montant des travaux est bien inférieur à celui de la décote. Les aides, quant à elles, sont en moyenne de 30 470 euros pour ce type de projet, ce qui laisse un reste à charge de 25 830 euros. Alors que le bien, après travaux, verra sa note au DPE passer de F à C, la valorisation pour ce bien est estimé à 334 000 euros. En ayant déboursé 237 030 euros (valeur du bien avant travaux + reste à charge pour effectuer les travaux), la plus-value serait alors de 96 970 euros.
Acheter une passoire thermique et la rénover est également plus intéressant dans le cas de l'achat d'une maison de 100m2 à Tours. Selon l'étude, un bien classé C coûte 319 900 euros. En achetant une passoire thermique classée G, au prix de 254 700 euros, et en ajoutant le coût des travaux de rénovation (42 900 euros), mieux vaut donc effectuer les travaux. D'autant qu'avec les aides, en moyenne de 23 160 euros pour ce projet, le bénéfice peut atteindre 45 460 euros.
Des rénovations parfois plus compliqués dans les appartements
« Les maisons se prêtent beaucoup plus à une rénovation énergétique d'ampleur, il y a un véritable intérêt que l'on soit en pleine zone rurale ou dans une ville moyenne, note Pierre-François Morin, Directeur Activité Rénovation Energétique chez Hello Watt. Sur une maison, il y a beaucoup plus de gestes de rénovation énergétique qui sont réalisables, on a plus de latitude, comme par exemple pour de l'isolation par l'extérieur ou la pose d'une pompe à chaleur. Les enjeux en terme d'espace sont beaucoup moins importants, ce qui n'est pas le cas sur des petites surfaces ou des appartements. En cas de perte de surface, dans une grande ville, l'intérêt de la rénovation est beaucoup moins fort. »
L'étude prend ainsi l'exemple d'un appartement de 50m2 à Paris. Avec un prix moyen du mètre carré à Paris pour un logement classé D à 9 355 euros en février, le prix à l'achat est de 467 750 euros. Toutefois, la décote de 352 euros par mètre carré pour un DPE F réduit la valeur à 450 150 euros. Mais à Paris, les contraintes sont plus importantes. Les travaux se limiteraient donc au remplacement de 4 fenêtres et à une isolation thermique par l'intérieur (ITI) pour améliorer la performance énergétique de F à D, pour un montant total de 11 900 euros.
« Installer une pompe à chaleur dans un appartement, ça peut être très compliqué, confirme Pierre-François Morin. L'isolation peut aussi poser problème puisqu'à partir du moment où on commence à toucher à la surface, on impacte la valeur du bien. Pour l'exemple d'un appartement de 50m2 à Paris, si vous faites une isolation par l'intérieur, vous perdez 3 mètres carrés, ce qui a un fort impact vu le prix de l'immobilier à Paris. » En effet, selon l'étude, la valeur du bien après travaux serait de 439 685 euros, soit plus basse que le prix d'achat, alors même que l'appartement aura vu sa note passer de F à D.
Néanmoins, force est de constater que l'achat d'une passoire énergétique peut s'avérer intéressante. Et selon Pierre-François Morin, les acquéreurs ne devraient pas hésiter à penser à cette option, quand bien même la rénovation énergétique et l'accès aux aides peuvent être des sources d'inquiétude : « Les gains peuvent vraiment être importants. Il faut que le particulier, quand il se lance dans l'achat d'un bien, ait en tête qu'il est possible de gagner des dizaines de milliers d'euros. Les démarches administratives peut sembler lourdes, mais plusieurs organismes, comme Hello Watt, peuvent vous accompagner sur les travaux de rénovation énergétique pour libérer les particuliers de ces contraintes. »
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