Censi-Bouvard (investissement locatif) : conditions et fiscalité

Le dispositif Censi-Bouvard est un système d'incitation fiscale réservé aux contribuables qui investissent dans certaines structures afin de les louer meublées pendant 9 ans. En échange, ils bénéficient d'une réduction d'impôt, répartie sur ces 9 années. Le dispositif n'est plus en vigueur pour les biens immobiliers achetés depuis 2023.

Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation en cas de réalisation d'un investissement immobilier locatif. Il permet aux contribuables de bénéficier d'une réduction d'impôt s'ils achètent un logement dans certaines structures, qu'ils s'engagent à louer meublé pendant au moins 9 ans.

Cet avantage est né d'un amendement déposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, desquels il tient son nom, dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2009. L'objectif était de faire bénéficier les loueurs de meublés non professionnels d'une réduction d'impôt semblable à celle offerte par la Loi Scellier, destinée à la location nue.

Initialement, ce dispositif avait vocation à s'appliquer aux achats de logements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, mais les lois de finances pour 2013, 2017, 2018, 2019 et 2022 ont successivement prorogé son bénéfice pour aller jusqu'au 31 décembre 2022. Cette réduction d'impôt n'a toutefois pas été prolongée par la Loi de finances pour 2023. Dès lors, il n'est plus possible d'en bénéficier pour un bien acheté en 2023 ou après. Cette page présente les caractéristiques du dispositif avant cette date.

A noter que, contrairement à d'autres systèmes de défiscalisation pour un investissement locatif, cette réduction d'impôt présente l'avantage de ne pas dépendre de la localisation du logement (zonage des communes), ni d'un plafond relatif aux revenus du locataire ou au loyer.

Les conditions liées au bénéficiaire

L'avantage fiscal Censi-Bouvard est ouvert aux contribuables personnes physiques qui sont fiscalement domiciliés en France au moment de l’acquisition. Celle-ci doit être directe, et ne peut donc être réalisée par l’intermédiaire d’une société.

Le contribuable ne doit pas exercer une activité de loueur à titre professionnel au moment de l'acquisition du bien. A défaut, la réduction sera remise en cause. Néanmoins, si plus tard, au cours de son engagement, il change de qualité pour devenir loueur en meublé professionnel, il pourra continuer à bénéficier de la réduction.

Enfin, le bénéficiaire doit déclarer les revenus tirés de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les conditions liées au logement acquis

Tous les logements acquis ne peuvent donner lieu à l'avantage fiscal Censi-Bouvard. En effet, seuls les investissements réalisés dans certaines structures permettent d'en bénéficier. Sont concernés les :

établissements sociaux ou médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou adultes handicapées, ou qui les assistent à domicile (actes courants, soins, aide à l'insertion sociale) ;
établissements qui proposent un hébergement et délivrent des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie, dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien (maisons d'accueil spécialisées, établissements d'accueil médicalisé ou non médicalisé, foyer d'accueil médicalisé, USLD) ;
résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, qui ont l'agrément « qualité » pour leur service d'aide et d'accompagnement à domicile ;
ensembles de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
résidences avec services pour étudiants.

En plus de cette condition tenant au type de structure, la forme d'investissement est également déterminante. Sont éligibles au dispositif les achats de logements :

neufs ;
en VEFA ;
achevé depuis au moins 15 ans qui a fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ;
achevé depuis au moins 15 ans qui a fait l'objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou rénovation. Si les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de « vente d'immeuble à rénover » (VIR) doit être conclu.

Par ailleurs, le bien ne peut être acquis à titre gratuit, il doit nécessairement l'être à titre onéreux. Une exception toutefois lorsque qu'un contribuable devient propriétaire à la suite du décès de son conjoint, alors qu'ils étaient soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions pour la période restant à courir.

Les conditions liées à la location

Pour pouvoir bénéficier de sa réduction d’impôt Censi-Bouvard, le propriétaire doit s’engager à louer son bien, de manière effective et continue, pendant 9 ans au minimum. Le logement doit ainsi être loué dans le mois suivant son acquisition ou l’achèvement des travaux. De surcroît, la location doit être meublée ; cela signifie qu’elle comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Quant au locataire, c’est-à-dire l’exploitant de l’établissement ou de la résidence, il peut s’agir indifféremment d’une personne morale ou physique. Par contre, il ne peut y avoir qu’un seul exploitant pour l’ensemble de la structure.

A noter qu'en cas de modification dans le foyer fiscal, due à un mariage ou la conclusion d’un PACS, le nouveau membre contribuable peut demander la reprise du dispositif à son profit. S’il ne le fait pas, la réduction précédemment obtenue fait l’objet d’une remise en cause.

Concrètement, comment déclare-t-on cet engagement ?

Les contribuables qui souhaitent profiter de leur réduction d’impôt doivent télécharger le formulaire 2042C. Dans la partie « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle Censi-Bouvard », ils cochent la case 7II la première année, et renseignent les informations nécessaires : adresse du logement, nom et type de l’établissement concerné, date de début du contrat de bail, et date d’achèvement du logement ou des travaux, le cas échéant. Il est aussi nécessaire de joindre une copie du bail et une copie de l’acte authentique d’achat. Des documents spécifiques sont à fournir en fonction de la nature de l’investissement, de la nature de la résidence ou de situations particulières. Par exemple, en cas d’achat d’un logement qui a fait l’objet d’une réhabilitation, il faut joindre les états descriptifs du logement avant et après travaux. Pour une résidence de tourisme classée, il faut fournir une copie de la décision de classement de la résidence.

Pour les années suivantes, le bénéficiaire peut renseigner dans cette partie les reports de 1/9 dont il n’a pu bénéficier les années précédentes. Ce formulaire 2042C doit être joint à la déclaration générale de revenus 2042.

Quelle réduction d'impôt avec Censi-Bouvard ?

Si toutes les conditions sont remplies, les contribuables peuvent profiter d'une réduction d'impôt sur leur revenu. Depuis le 1er janvier 2013, son taux est de 11%. Le principe est le suivant : chaque année, le contribuable bénéficie d'une réduction d'un neuvième du montant total de la réduction, et ce pendant 9 ans. Si jamais cette fraction excède l'impôt dû, le solde peut être imputé au titre des années suivantes, jusqu'à la 6e incluse.

A noter toutefois que ce dispositif est soumis au plafonnement global des avantages fiscaux, qui limite à 10 000 euros le montant des avantages fiscaux dont un même contribuable peut bénéficier au titre d'une même année d'imposition.

La base de calcul

La base de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, à laquelle est appliqué le taux, comprend le prix d'acquisition ou de revient du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires, auquel on ajoute la quote-part de ce prix qui correspond aux parties communes de l'immeuble. L'achat de plusieurs logements peut y ouvrir droit au titre d'une même année d'imposition, dans la limite de 300 000 euros par an.

Qu'entend-on par prix de revient global ?

Cette notion diffère selon le type de logement acquis. Ainsi, pour les biens neufs ou en l'état futur d'achèvement, la base inclut le prix d'acquisition, les frais de notaire, les commissions versées aux intermédiaires s'il y en a, la TVA, et les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière.

S'agissant des logements acquis réhabilités, il faut rajouter le montant du prix des travaux de réhabilitation, normalement compris dans le prix d'acquisition. Enfin, pour les biens acquis en vue de leur réhabilitation, sont aussi inclus dans la base de calcul le montant des travaux réalisés, ainsi que les frais afférents (prix des matériaux, salaires des ouvriers, frais d'architecte, etc.).

Afin d'être prises en compte, les « dépendances immédiates et nécessaires » doivent remplir cumulativement 3 conditions : être situées dans la même structure au titre de laquelle la réduction est demandée ; être louées à l'exploitant de cette structure ; être occupées, le cas échéant, par un résident de cette structure.

Le bien pouvant être acquis en indivision, la réduction est alors limitée, pour chaque indivisaire, à sa quote-part du prix de revient, éventuellement majoré des dépenses de travaux. A titre d'exemple, si 3 contribuables acquièrent à part égales une structure pour un prix global de 315 000 euros. La base de calcul étant limitée à 300 000, ils auront chacun un tiers de 300 000 euros, soit 100 000 euros, comme base de leur réduction d'impôt.

Le fait générateur

Le fait générateur de la réduction d'impôt, c'est-à-dire la première année au titre de laquelle elle est accordée, dépend de la nature de l'investissement :

Pour les logements neufs et ceux achevés depuis au moins 15 ans réhabilités, le fait générateur est l'année d'acquisition, soit l'année durant laquelle l'acte authentique d'achat a été signé.
Pour les logements en l'état futur d'achèvement, c'est l'année d'achèvement du bien.
Pour les logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, c'est l'année d'achèvement desdits travaux.

Quelles sont les conséquences fiscales pour le bailleur ?

En location meublée, le bailleur a la possibilité d'amortir son bien, c'est-à-dire de l'imputer sur son résultat imposable afin de réduire ses impôts. On considère que le logement s'use chaque année, et cette perte de valeur peut ainsi être répercutée comme une charge. Toutefois, un contribuable qui bénéficie de la réduction Censi-Bouvard ne pourra déduire que la fraction excédant le plafond maximal de cette réduction d'impôt, soit 300 000 euros.

Régime des plus-values

Une plus-value réalisée lors de la cession d'une structure qui a ouvert droit à la réduction Censi-Bouvard relève du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers. C'est-à-dire que la plus-value est taxée à hauteur de 19% au titre de l'impôt sur le revenu, et de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Il est toutefois possible de bénéficier d'un abattement si le propriétaire a détenu le bien pendant longtemps.

Récupération de la TVA

Les promoteurs du Censi-Bouvard mettent souvent en avant la possibilité de se faire rembourser par l'Etat la part de TVA comprise dans le montant d'acquisition du logement neuf.

Cette possibilité n'est pas liée à la réduction d'impôt Censi-Bouvard mais est ouverte aux loueurs de meublés, ayant opté pour le régime réel de la TVA, pour les locaux « comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. »

Carole-Anne CORNET

Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite