En combien de temps en moyenne acheter sa résidence principale devient plus intéressant financièrement que de la louer ? Pour le savoir, Meilleurtaux a fait des simulations pour les 32 plus grandes villes françaises. Premier enseignement : « La durée moyenne nationale pour rentabiliser l'achat d'une résidence principale d'une surface de 70 m2 est de 14 ans et 8 mois quand elle était de 15 ans et 6 mois en 2023 », précise l'étude.
« Cette année, nous avons enfin pu observer une baisse des taux de crédits immobiliers, ce qui a permis de relancer le marché. Sans oublier que les prix des biens immobiliers baissent aussi dans certaines villes. Ces deux évolutions conjuguées permettent une baisse de la période requise pour que l'achat devienne moins coûteux que la location », détaille Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
Un laps de temps toutefois loin d'égaler ceux connus il y a quelques années. « 2019 reste la meilleure année, car il fallait moins de 2 ans pour rentabiliser son achat ».
Louer ou acheter sa résidence principale ?
Les villes où acheter est rentable plus rapidement
Dans 17 villes étudiées, la durée pour rentabiliser un achat a baissé. Pour plusieurs d'entre elles, les diminutions sont même très importantes :
- au Mans, la durée requise pour que l'achat devienne rentable est passée de 19 ans en 2023 à 4,11 ans cette année,
- au Havre, elle est passée de 16 ans en 2023 à 7,10 ans en 2024,
- à Limoges de 8 à 4 ans,
- Mulhouse est la ville où la rentabilité de l'achat est atteinte le plus rapidement par rapport à la location : en 1 an et 3 mois.
Ce renversement s'explique en partie par la baisse du prix au m2 à l'achat et la hausse des loyers dans certaines de ces villes, sans oublier « la baisse des taux de crédit immobilier amorcée début 2024 », ajoute Maël Bernier.
Cas particulier des grandes villes : « La durée de rentabilité est forcément plus longue, car les montants d'achats immobiliers le sont également », indique-t-elle. Cependant, « on note une amélioration dans certaines, comme Paris qui gagne 1 an (en passant de 30 ans à 29 ans) ou Lyon qui en gagne 4 (22 ans en 2023 versus 18 ans en 2024), mais il n'est pas étonnant que ces baisses soient faibles ».
Les villes où la rentabilité de l'achat diminue
Au contraire, le seuil de rentabilité d'un achat immobilier a stagné ou a diminué dans certaines villes. Par exemple, à Lille et Bordeaux, la durée de rentabilité est restée de 21 ans et 22 ans.
Acheter plutôt que louer est moins avantageux qu'avant dans plusieurs villes :
- à Marseille, la rentabilité à l'achat est passée de 13 ans à 18 ans,
- à Nice de 20 ans à 22 ans,
- à Rouen de 10 ans à 14 ans,
- à Caen de 16 ans à 20 ans,
- à Aix en Provence de 22 ans à 27 ans,
- à Montpellier de 13 ans à 20 ans...
En cause, « l'augmentation du m2 à l'achat qui impacte fortement l'acquisition d'un bien », note la porte-parole de Meilleurtaux. S'y ajoute « l'augmentation des prix de l'immobilier et de la taxe foncière (en hausse quasiment partout en France), les prix des loyers dans ces villes qui sont eux restés relativement stables ».
Vaut-il mieux alors faire une croix sur un projet d'achat ? Pas forcément : « Les prix des loyers sont aujourd'hui loin d'être stabilisés, l'offre locative ne cessant de faiblir. Aussi, l'acquisition d'un bien même si cela demande des efforts demeure la meilleure protection financière à terme notamment quand le bien est payé, car contrairement au loyer, il y a bel et bien une date de fin », précise Maël Bernier.