Le plan d'épargne retraite permet d'investir dans des supports en unités de compte, et notamment des fonds immobiliers, comme des parts ou actions de SCPI, SCI ou OPCI. Ces investissements sont-ils éligibles à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Le plan d'épargne retraite (PER) est un produit d'épargne à long terme qui permet de se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite. Les versements effectués peuvent être placés sur divers supports : des fonds en euros et/ou des unités de comptes (UC). Ces dernières, de natures très variées (actions, obligations, ETF, supports immobiliers, certificats...) n'offrent aucune garantie du capital investi, en contrepartie d'une rémunération potentiellement plus attractive qu'un fonds euros.
Parmi les nombreuses unités de compte disponibles au sein des contrats d'épargne retraite, on retrouve dans certains PER de l'immobilier : parts ou actions de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou encore d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces investissements dans la pierre-papier sont-ils éligibles à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L'IFI, comment ça marche ?
L'impôt sur la fortune immobilière remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Contrairement à son prédécesseur et comme son nom l'indique, l'IFI pèse uniquement sur la fortune immobilière, c'est-à-dire sur le patrimoine composé d'actifs immobiliers du contribuable. Vous êtes soumis à cet impôt si la valeur nette de ces actifs dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2024.
Le Code général des impôts (article 965) donne la liste exhaustive des biens qui composent l'assiette de cet impôt. Ainsi, on trouve logiquement l'ensemble des biens (maisons, appartements, dépendances, terrains, terres agricoles...) et des droits immobiliers (usufruit, droit d'usage, servitudes, etc.) appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal.
Mais en plus de ces immeubles dits « par nature », est également éligible l'immobilier détenu indirectement, c'est-à-dire par le biais des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ou encore des sociétés civiles immobilières (SCI). Dès lors, un épargnant qui détient, par exemple, des parts de SCPI via un plan d'épargne retraite peut potentiellement être soumis à l'IFI.
IFI : calcul, paiement, barème de l'impôt sur la fortune immobilière
Toutes les parts ou actions de SCI, SCPI ou OPCI ne sont toutefois pas imposables. La loi précise en effet qu'est « incluse dans l'assiette de l'IFI la valeur nette des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme ».
Sont exclus les sociétés non dotées de la personnalité morale, et les immeubles et droits immobiliers affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme qui les détient directement. Sont également exclus certaines parts ou actions d'OPC et de sociétés d'investissement immobilier, sous réserve que l'épargnant détienne moins de 10% des droits de l'organisme qui doit, par ailleurs, être composé directement ou indirectement à hauteur de moins de 20% de droits immobiliers imposables ou de biens immobiliers.
Concrètement, la formule est la suivante : fraction imposable = valeur des parts ou actions x ((valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers + fraction de la valeur des parts ou actions détenues) / valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société)).
PER : quelles UC sont soumises à l'IFI ?
Comme nous l'avons vu, investir dans des actifs immobiliers (SCPI, SCI, OPCI) via un plan d'épargne retraite peut effectivement avoir une incidence sur la déclaration à l'impôt sur la fortune immobilière puisque, théoriquement, ces parts et actions entrent dans l'assiette taxable. Pour autant, la prise en compte des actifs immobiliers détenus dans un PER durant la phase de constitution d'épargne dépend en réalité du type de plan ouvert, entre un PER assurance ou un PER bancaire (aussi appelé « PER compte-titres »).
PER assurance et IFI
Les actifs immobiliers détenus au sein d'un PER assurance sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière si et seulement si le contrat est considéré comme « rachetable », selon l'article 972 du Code général des impôts. L'une des deux conditions suivantes doit être respectée afin que le plan d'épargne retraite soit considéré comme tel :
- Soit l'assuré a atteint l'âge légal de départ à la retraite et liquide son PER ;
- Soit il effectue un déblocage anticipé de son plan (achat résidence principale ou accidents de la vie).
Attention, pour rappel, seule la fraction de la valeur de rachat correspondante aux unités de compte immobilières pourra être imposée, pas la valeur totale du PER. Dès lors, un plan d'épargne retraite de type assurantiel n'est pas considéré comme « rachetable » pendant toute la durée de la phase d'épargne. Ainsi, recourir aux placements en actifs immobiliers ne vous soumet pas à l'impôt sur la fortune immobilière, au moins jusqu'à son dénouement.
Exemple : Très schématiquement, M. X détient 50 000 euros sur un PER assurance dont 30% investis dans des SCI et SCPI. Pendant sa phase d'épargne, il n'aura rien à déclarer. Il liquide son PER à l'âge légal de départ à la retraite, soit dans son cas, 64 ans. Dès lors, il devra déclarer 15 000 euros sur le montant net taxable de son patrimoine immobilier (30% de 50 000 euros).
PER compte-titres ou PER bancaire et IFI
À la différence du plan d'épargne retraite assurance, le PER bancaire prend, lui, la forme d'un compte-titres. Il est donc naturellement soumis aux règles qui régissent ce dernier, et notamment celles disposant la prise en compte des actifs immobiliers détenus sur un tel support dans l'assiette taxable de l'IFI, et ce, quel que soit le moment. Ici, il n'est pas question de caractère « rachetable » du contrat, et les titres sont imposables dès le début de la phase d'épargne (toujours dans la proportion des titres immobiliers détenus, et sous réserve d'être éligible à l'IFI).
Chloé FERRERE
Après une licence à l’ESJ Paris puis un master 2 en journalisme à l’IICP, Chloé Ferrere s’est rapidement tournée vers le secteur financier. Après... Lire la suite
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